Ich befasse mich seit 2008 mit Hypotheken, und nach meiner Erfahrung kostet Kunden nicht ein schlechter Zinssatz das meiste Geld, sondern dass sie zu spät handeln.
Wann anfangen: 36 bis 12 Monate vor dem Ende der Zinsbindung
Üblicherweise wird empfohlen, sich ein halbes Jahr im Voraus um die Zinsbindung zu kümmern. Nach meiner Praxis ist das zu spät. Das Zeitfenster zum Handeln liegt drei Jahre bis ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung. Das letzte Jahr ist praktisch ein Himmelfahrtskommando — dann haben nicht mehr Sie die Wahl.
Der Grund ist einfach. Wenn Sie zwei oder drei Jahre vor sich haben, können Sie in Ruhe beobachten, wohin sich der Markt bewegt, die Unterlagen vorbereiten und als jemand verhandeln, der es nicht eilig hat. Wenn Ihnen nur noch drei Monate bleiben, verhandeln Sie als jemand, dem in Kürze die neue Rate bevorsteht und der keine andere Wahl hat.
Das heißt nicht, dass Sie drei Jahre im Voraus etwas unterschreiben. Es heißt, dass ich in diesem Zeitfenster den Markt beobachte und die Unterlagen bereit habe, sodass uns kein Papierkram aufhält, wenn der Moment kommt, in dem es sich lohnt zu handeln.
Was zwischen 2016 und 2026 passiert ist
Damit klar ist, um welche Summen es geht. So haben sich die durchschnittlichen Zinssätze auf dem tschechischen Markt entwickelt:
| Zeitraum | Einordnung | Zinssatz |
|---|---|---|
| 11/2016 | historisches Minimum | 1,91 % |
| 03/2021 | Tiefpunkt der Niedrigzinsära | 1,98 % |
| 12/2021 | der Markt dreht | 2,85 % |
| 09/2023 | Höhepunkt | 5,37 % |
| 07/2026 | letzter Wert der Tschechischen Nationalbank | 4,76 % |
Woher die Zahlen stammen und was sie bedeuten. Es handelt sich um die Statistik der Tschechischen Nationalbank — Zinssätze im Neugeschäft bei Hypothekarkrediten für Wohnimmobilien, Banken einschließlich Bausparkassen. Die Reihe wird seit 2004 nach einheitlicher Methodik geführt und lässt sich daher über die Zeit vergleichen.
Es ist aber der Durchschnitt des gesamten Marktes, nicht das Angebot für Sie. Er umfasst auch Umschuldungen und neu verhandelte Zinssätze bei bestehenden Krediten, die meist günstiger sind. Das tatsächliche Angebot liegt oft höher — in meinen Unterlagen habe ich eine Kundin, die im Dezember 2023 zu 5,94 % unterschrieben hat, während der Durchschnitt in diesem Monat bei 5,31 % lag. Die Tabelle zeigt also, wohin sich der Markt bewegt hat, nicht, was Sie bekommen.
Wer 2021 eine Zinsbindung für fünf Jahre gewählt hat, dessen Zinsbindung endet genau jetzt. Wer sich für drei Jahre gebunden hat, hat es bereits hinter sich. Der Unterschied zwischen dem damaligen und dem heutigen Zinssatz macht bei einer gewöhnlichen Hypothek nicht ein paar hundert Kronen im Monat aus, sondern ein Vielfaches davon. Deshalb lässt man das Ende der Zinsbindung nicht bis zum letzten Moment liegen.
Warum Ihnen niemand sagt, wo der Tiefpunkt liegt
Niemand weiß, wo der Tiefpunkt liegt. Ich habe ihn auch nicht getroffen. Ich verkaufe keine Prognose — ich verkaufe Sicherheit.
Wenn mich jemand fragt, ob er warten soll, weil die Zinsen vielleicht sinken, antworte ich offen: Ich weiß es nicht. Niemand weiß es. Es ist wie bei Aktien — wer behauptet, er wisse, wo der Tiefpunkt und wo der Höhepunkt liegt, irrt sich entweder oder will Ihnen etwas verkaufen.
Daraus ergibt sich aber ein recht klares Vorgehen. Wenn der Zinssatz historisch gut ist, schreibe ich ihn so lange wie möglich fest — nicht, weil ich wüsste, was kommt, sondern weil ich weiß, was jetzt ist, und mich nicht in einem Jahr wieder damit befassen will.
Was das in der Praxis bedeutete
In den Jahren 2020 und 2021 habe ich meine Kunden angerufen und sie auf eine Zinsbindung von acht bis zehn Jahren umgeschuldet. Die Banken und die meisten Berater boten damals drei bis fünf Jahre an. Die Kunden glaubten mir nicht — wir mussten gemeinsam durchrechnen, wie viel sie zahlen würden, wenn der Zinssatz auf dreieinhalb Prozent hochschnellt. Das klang damals nach Science-Fiction.
Heute nähern sich die Angebote mancher Banken sechs Prozent, und diese Menschen zahlen immer noch ihre Rate aus dem Jahr 2021.
Um diesen Anruf hat mich kein Einziger von ihnen gebeten. Das ist der ganze Unterschied zwischen einem Berater, der Ihnen eine Hypothek vermittelt und verschwindet, und einem Berater, der sie danach weitere zwanzig Jahre im Blick behält.
Drei Dinge, die entscheiden, was der Zinssatz Sie wirklich kostet
1. Die Länge der Zinsbindung
Der Zinssatz ist eine Zahl. Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihnen diese Zahl erhalten bleibt und wann Sie wieder dem Markt ausgesetzt sind. Das niedrigste Angebot gibt es meist bei der kürzesten Zinsbindung — und genau deshalb muss es nicht die beste Wahl sein.
2. Wann Sie wechseln können und zu welchem Preis
Im Jahr 2021 konnte man praktisch jederzeit zu einer anderen Bank wechseln, und es kostete nur die Gebühren beim Katasteramt und für das Pfandrecht. Seit dem 1. 9. 2024 gelten neue, strengere Regeln (Gesetz Nr. 462/2023 Slg., mit dem das tschechische Verbraucherkreditgesetz geändert wurde): Bei einer Rückzahlung während der laufenden Zinsbindung hat die Bank Anspruch auf Ersatz ihrer Kosten.
Achtung, Übergangsbestimmung — sie betrifft viele Menschen. Die neue Regelung gilt nicht pauschal für alle. Sie gilt für Verträge, die ab dem 1. 9. 2024 geschlossen wurden, und für ältere Verträge erst ab dem Zeitpunkt, an dem für sie nach diesem Datum eine neue Zinsbindungsfrist beginnt. Mit anderen Worten: Wenn bei Ihnen gerade eine Zinsbindung läuft, die vor dem 1. 9. 2024 vereinbart wurde, gilt für Sie bis zu ihrem Ende das alte, deutlich mildere Regime, in dem die Bank nach Auslegung der Tschechischen Nationalbank nur die tatsächlichen Verwaltungskosten verlangen darf. Das ist ein grundlegender Unterschied, und viele Menschen, für die es sich lohnen würde, lassen sich davon unnötig abschrecken.
Kostenlos lässt sich der Kredit immer zum Ende der Zinsbindungsfrist zurückzahlen. Während der laufenden Zinsbindung kommt es darauf an, unter welches der beiden Regime Sie fallen — und den konkreten Betrag beziffert Ihnen die Bank auf Anfrage im Voraus, sodass Sie nicht schätzen müssen.
3. Was an den Zinssatz gekoppelt ist
Viele der niedrigsten Zinssätze sind an weitere Produkte geknüpft — eine Versicherung, ein aktiv genutztes Konto, einen regelmäßigen Gehaltseingang. Das muss an sich nicht stören, aber Sie müssen es zusammen durchrechnen können. Ein um zwei Zehntel niedrigerer Zinssatz mit einer Versicherung, die Sie nicht wollen, ist nicht günstiger.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um das Ende meiner Zinsbindung kümmern?
Nach meiner Praxis drei Jahre bis ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung. Die üblicherweise empfohlenen sechs Monate sind zu spät — im letzten Jahr verhandeln Sie nicht mehr aus einer Position der Stärke. Es geht nicht darum, so früh etwas zu unterschreiben, sondern darum, die Unterlagen bereit zu haben und den Markt zu beobachten.
Lohnt sich eine Umschuldung während der laufenden Zinsbindung?
Das hängt davon ab, wann Ihre aktuelle Zinsbindung begonnen hat. Begann sie vor dem 1. 9. 2024, gilt für Sie das alte Regime, und die vorzeitige Rückzahlung kostet Sie nur die Verwaltungskosten — dann kann es sich lohnen. Begann sie nach diesem Datum, gilt die neue Regelung, und die Bank hat Anspruch auf eine Entschädigung, die das Gesetz gedeckelt hat; ob sich das unterm Strich auszahlt, lässt sich im Voraus berechnen. Kostenlos lässt sich der Kredit immer zum Ende der Zinsbindungsfrist zurückzahlen.
Ist eine kurze oder eine lange Zinsbindung besser?
Das hängt davon ab, ob der aktuelle Zinssatz historisch betrachtet gut ist. Wenn ja, ist es sinnvoll, ihn so lange wie möglich festzuschreiben. Eine kurze Zinsbindung ist eine Wette darauf, dass die Zinsen sinken — und das weiß niemand. Kürzere Zinsbindungen haben oft einen niedrigeren Zinssatz, gerade weil Sie das Risiko tragen.
Muss ich am Ende der Zinsbindung bei meiner Bank bleiben?
Nein. Am Ende der Zinsbindung können Sie sich auch anderswo ein Angebot machen lassen und es vergleichen. Fangen Sie deshalb rechtzeitig damit an — Angebote zu vergleichen und gegebenenfalls zu wechseln braucht seine Zeit, und auf den letzten Drücker schaffen Sie es womöglich nicht mehr.
Was kostet die Beratung bei einem Hypothekenberater?
Für die Beratung zahlen Sie mir nichts — meine Vergütung erhalte ich von der Bank, bei der Sie die Hypothek am Ende abschließen, und nach ihrer Höhe können Sie mich jederzeit fragen. Bei den Banken, mit denen ich zusammenarbeite, verschlechtert sich Ihr Zinssatz nicht dadurch, dass Sie über mich gehen. Wenn eine Bank Ihnen direkt mehr bietet — typischerweise mit einem eigenen Angebot am Ende der Zinsbindung —, sage ich es Ihnen, und wir vergleichen es miteinander.
Endet Ihre Zinsbindung in den nächsten drei Jahren?
Schreiben Sie mir, ich melde mich, und wir gehen es gemeinsam durch. Am Anfang brauche ich von Ihnen keine Dokumente — es genügt, mir zu sagen, bei welcher Bank Sie Ihre Hypothek haben und wann Ihre Zinsbindung endet. In einem einzigen Telefonat klären wir, ob es sinnvoll ist, etwas zu unternehmen.
Kontakt hinterlassen +420 725 032 139Marketingmitteilung (Werbung). Der Text hat informativen Charakter, er ist weder ein Angebot noch eine persönliche Empfehlung und enthält keine Prognose der künftigen Entwicklung. Die konkreten Bedingungen hängen immer von der Beurteilung der jeweiligen Bank ab. Jan Roztočil, IČO (tschechische Identifikationsnummer des Unternehmers) 76037061 · vertraglich gebundener Vermittler, der nur eine Gesellschaft vertritt: Broker Trust, a.s. · unter Aufsicht der Tschechischen Nationalbank.