Ипотекой я занимаюсь с 2008 года, и по моему опыту больше всего денег клиентам стоит не плохая ставка, а то, что они начинают действовать слишком поздно.
Когда начинать: за 36–12 месяцев до окончания фиксации
Обычно советуют заниматься фиксацией за полгода. По моему опыту, это поздно. Рабочее окно — от трёх лет до одного года до окончания фиксации. Последний год — это практически самоубийство: к тому времени выбор делаете уже не вы.
Причина проста. Когда у вас впереди два-три года, можно спокойно следить, куда движется рынок, подготовить документы и вести переговоры с позиции человека, который никуда не спешит. Когда остаётся три месяца, вы ведёте переговоры с позиции человека, у которого вот-вот вступит в силу новый платёж, и деваться ему некуда.
Это не значит, что вы что-то подписываете за три года. Это значит, что в этом окне я слежу за рынком и держу документы наготове, так что, как только наступит подходящий момент для действий, бумажная волокита нас не задержит.
Что произошло с 2016 по 2026 год
Чтобы было понятно, о каких деньгах идёт речь. Вот как менялись средние ставки на чешском рынке:
| Период | Что это было | Ставка |
|---|---|---|
| 11/2016 | исторический минимум | 1,91 % |
| 03/2021 | дно эпохи дешёвых кредитов | 1,98 % |
| 12/2021 | рынок разворачивается | 2,85 % |
| 09/2023 | пик | 5,37 % |
| 07/2026 | последние данные ЧНБ | 4,76 % |
Откуда эти цифры и что они означают. Это статистика Чешского национального банка — процентные ставки по новым сделкам по ипотечным кредитам на жилую недвижимость, по банкам, включая строительно-сберегательные кассы. Ряд ведётся с 2004 года по единой методике, поэтому его можно сравнивать во времени.
Но это средняя по всему рынку, а не предложение для вас. Сюда входят и рефинансирование, и пересмотренные ставки по действующим кредитам, которые обычно ниже. Реальное предложение часто бывает выше — в моей практике есть клиентка, которая в декабре 2023 года подписала договор под 5,94 %, тогда как средняя ставка в том месяце составляла 5,31 %. Так что таблица показывает, куда шёл рынок, а не то, что получите вы.
У тех, кто в 2021 году зафиксировал ставку на пять лет, фиксация заканчивается прямо сейчас. Кто зафиксировал на три года, у того это уже позади. Разница между тогдашней и сегодняшней ставкой на обычной ипотеке — это не сотни крон в месяц, а в несколько раз больше. Поэтому окончание фиксации не оставляют на последний момент.
Почему никто не скажет вам, где дно
Никто не знает, где дно. Я его тоже не угадал. Я не продаю прогнозы — я продаю уверенность.
Когда меня спрашивают, не стоит ли подождать, ведь ставки, может быть, снизятся, я отвечаю прямо: не знаю. Никто не знает. Это как с акциями: кто утверждает, что знает, где дно, а где пик, тот либо ошибается, либо что-то вам продаёт.
Но из этого следует вполне ясный порядок действий. Когда ставка исторически хорошая, я фиксирую её на максимально долгий срок — не потому, что знаю, что будет, а потому, что знаю, что есть сейчас, и не хочу через год заниматься этим снова.
Что это означало на практике
В 2020 и 2021 годах я обзвонил своих клиентов и рефинансировал их ипотеки с фиксацией на восемь–десять лет. Банки и большинство консультантов тогда предлагали от трёх до пяти лет. Клиенты мне не верили — нам приходилось вместе моделировать, сколько бы они платили, если бы ставка взлетела до трёх с половиной процентов. В то время это звучало как научная фантастика.
Сегодня предложения некоторых банков приближаются к шести процентам, а эти люди по-прежнему платят тот же платёж, что и в 2021 году.
Ни один из них не просил меня об этом звонке. В этом вся разница между консультантом, который оформит вам ипотеку и исчезнет, и консультантом, который потом следит за ней ещё двадцать лет.
Три вещи, которые определяют, во сколько эта ставка обходится на самом деле
1. Срок фиксации
Ставка — это одна цифра. Фиксация определяет, как долго эта цифра у вас продержится и когда вы снова окажетесь один на один с рынком. Самое низкое предложение обычно бывает при самой короткой фиксации — и именно поэтому это не обязательно лучший выбор.
2. Когда можно уйти и сколько это стоит
В 2021 году перейти в другой банк можно было практически в любой момент, и это стоило лишь сборов за кадастр и оформление залога. С 1 сентября 2024 года действуют новые, более строгие правила (закон № 462/2023 Сб., которым был изменён закон о потребительском кредите): при погашении посреди периода фиксации банк вправе требовать возмещения затрат.
Обратите внимание на переходное положение — оно касается многих. Новое регулирование распространяется не на всех подряд. Оно применяется к договорам, заключённым с 1 сентября 2024 года, а к более старым договорам — только с момента, когда после этой даты у них начнётся новый период фиксации. Иными словами: если у вас сейчас действует фиксация, согласованная до 1 сентября 2024 года, то до её окончания вы находитесь в старом, значительно более мягком режиме, в котором банк, согласно разъяснению ЧНБ, может требовать только фактические административные расходы. Это принципиальная разница, и новые правила зря отпугивают людей, которым переход был бы выгоден.
Бесплатно погасить кредит можно всегда по окончании периода фиксации. Посреди фиксации уже всё зависит от того, под какой из двух режимов вы подпадаете, — а конкретную сумму банк по запросу рассчитает вам заранее, так что гадать не придётся.
3. Что привязано к ставке
Многие из самых низких ставок обусловлены другими продуктами — страховкой, активным счётом, регулярным поступлением дохода. Само по себе это не обязательно плохо, но нужно уметь посчитать всё вместе. Ставка на две десятых ниже со страховкой, которая вам не нужна, — не дешевле.
Частые вопросы
Когда мне начинать заниматься окончанием фиксации?
По моему опыту — от трёх лет до года до окончания фиксации. Обычно рекомендуемые шесть месяцев — это поздно: в последний год вы уже не ведёте переговоры с позиции силы. Речь не о том, чтобы так рано что-то подписывать, а о том, чтобы иметь готовые документы и следить за рынком.
Выгодно ли рефинансирование до окончания фиксации?
Зависит от того, когда у вас началась текущая фиксация. Если до 1 сентября 2024 года, вы в старом режиме и досрочное погашение обойдётся вам лишь в административные расходы — тогда это может быть выгодно. Если после этой даты, действует новое регулирование, и банк вправе требовать возмещения, размер которого ограничен законом; окупится ли переход, можно посчитать заранее. Бесплатно погасить кредит можно всегда по окончании периода фиксации.
Что лучше: короткая или длинная фиксация?
Зависит от того, хороша ли текущая ставка с исторической точки зрения. Если да, имеет смысл зафиксировать её на максимально долгий срок. Короткая фиксация — это пари на то, что ставки снизятся, а этого никто не знает. У более коротких фиксаций ставка обычно ниже именно потому, что риск несёте вы.
Обязан ли я по окончании фиксации остаться в своём банке?
Нет. По окончании фиксации вы можете запросить предложение и в другом банке и сравнить его. Поэтому начинайте вовремя — сравнение предложений и возможный переход занимают время, и в последний момент вы можете не успеть.
Сколько стоит консультация ипотечного советника?
За консультацию вы мне ничего не платите — вознаграждение я получаю от банка, в котором вы в итоге оформите ипотеку, и о его размере вы можете спросить в любой момент. В банках, с которыми я работаю, ставка у вас не станет хуже от того, что вы идёте через меня. Если банк напрямую предложит более выгодные условия — как правило, собственным предложением в конце фиксации, — я вам об этом скажу, и мы всё сравним.
Ваша фиксация заканчивается в ближайшие три года?
Напишите мне, я свяжусь с вами, и мы разберём всё вместе. На старте мне не нужны от вас никакие документы — достаточно сказать, в каком банке у вас ипотека и когда заканчивается фиксация. За один телефонный разговор мы поймём, есть ли смысл что-то предпринимать.
Оставить контакт +420 725 032 139Маркетинговое сообщение (реклама). Текст носит информационный характер, не является ни предложением, ни персональной рекомендацией и не содержит прогноза будущего развития. Конкретные условия всегда зависят от оценки конкретного банка. Jan Roztočil, IČO (идентификационный номер лица) 76037061 · связанный представитель одной компании — Broker Trust, a.s. · под надзором Чешского национального банка.