Tôi làm về vay mua nhà từ năm 2008, và theo kinh nghiệm của tôi, điều khiến khách hàng mất nhiều tiền nhất không phải là một mức lãi suất tồi, mà là việc họ bắt đầu hành động quá muộn.
Khi nào nên bắt đầu: từ 36 đến 12 tháng trước khi kỳ cố định kết thúc
Lời khuyên thường gặp là xử lý kỳ cố định lãi suất trước nửa năm. Theo kinh nghiệm làm nghề của tôi, như vậy là muộn. Khoảng thời gian để hành động là từ ba năm đến một năm trước khi kỳ cố định kết thúc. Để đến năm cuối cùng thì gần như là tự đẩy mình vào thế bí — lúc đó người lựa chọn không còn là bạn nữa.
Lý do rất đơn giản. Khi còn hai hoặc ba năm phía trước, bạn có thể bình tĩnh theo dõi thị trường đang đi về đâu, chuẩn bị giấy tờ và đàm phán ở vị thế của người không phải vội vàng gì. Khi chỉ còn ba tháng, bạn đàm phán ở vị thế của người sắp phải trả khoản trả góp mới và không còn lựa chọn nào khác.
Điều đó không có nghĩa là bạn ký kết gì đó trước ba năm. Nó có nghĩa là trong khoảng thời gian ấy tôi theo dõi thị trường và chuẩn bị sẵn giấy tờ, để khi đến thời điểm nên hành động thì chúng ta không bị thủ tục giấy tờ làm chậm lại.
Điều gì đã xảy ra từ năm 2016 đến năm 2026
Để bạn thấy rõ đây là chuyện số tiền lớn cỡ nào, dưới đây là diễn biến lãi suất bình quân trên thị trường Séc:
| Thời điểm | Giai đoạn | Lãi suất |
|---|---|---|
| 11/2016 | mức thấp nhất lịch sử | 1,91 % |
| 03/2021 | đáy của thời kỳ tiền rẻ | 1,98 % |
| 12/2021 | thị trường đảo chiều | 2,85 % |
| 09/2023 | đỉnh | 5,37 % |
| 07/2026 | số liệu mới nhất của Ngân hàng Quốc gia Séc | 4,76 % |
Các con số lấy từ đâu và có ý nghĩa gì. Đây là số liệu thống kê của Ngân hàng Quốc gia Séc (ČNB) — lãi suất của các hợp đồng mới đối với khoản vay thế chấp mua bất động sản nhà ở, tính cho các ngân hàng, bao gồm cả quỹ tiết kiệm xây dựng nhà ở. Chuỗi số liệu được theo dõi từ năm 2004 theo một phương pháp thống nhất, nên có thể so sánh theo thời gian.
Nhưng đó là mức bình quân của cả thị trường, không phải mức ngân hàng chào cho bạn. Số liệu này bao gồm cả các khoản tái cấp vốn và lãi suất được đàm phán lại cho các khoản vay hiện có, vốn thường rẻ hơn. Mức chào thực tế thường cao hơn — trong hồ sơ của tôi có một khách hàng đã ký với lãi suất 5,94 % vào tháng 12 năm 2023, trong khi mức bình quân của tháng đó là 5,31 %. Vì vậy, bảng này cho thấy thị trường đã đi theo hướng nào, chứ không phải bạn sẽ nhận được mức nào.
Ai cố định lãi suất năm năm vào năm 2021 thì kỳ cố định đang kết thúc đúng lúc này. Ai cố định ba năm thì đã trải qua chuyện đó rồi. Với một khoản vay mua nhà thông thường, chênh lệch giữa lãi suất khi ấy và bây giờ không phải là vài trăm korun mỗi tháng, mà gấp nhiều lần như thế. Vì vậy, việc kết thúc kỳ cố định không nên để đến phút chót.
Vì sao không ai nói được cho bạn biết đáy nằm ở đâu
Không ai biết đáy nằm ở đâu. Tôi cũng không bắt trúng đáy. Tôi không bán dự đoán — tôi bán sự chắc chắn.
Khi có người hỏi tôi liệu có nên chờ vì biết đâu lãi suất sẽ giảm, tôi trả lời thẳng: tôi không biết. Không ai biết cả. Chuyện này cũng giống như với cổ phiếu — ai khẳng định mình biết đâu là đáy và đâu là đỉnh thì hoặc là đang nhầm, hoặc là đang muốn bán cho bạn thứ gì đó.
Nhưng từ đó lại rút ra được một cách làm khá rõ ràng. Khi con số tốt xét theo lịch sử, tôi khóa nó lại càng lâu càng tốt — không phải vì tôi biết điều gì sẽ xảy ra, mà vì tôi biết hiện tại đang thế nào, và tôi không muốn một năm sau lại phải xử lý chuyện này lần nữa.
Trên thực tế, điều đó có nghĩa là gì
Trong các năm 2020 và 2021, tôi đã gọi điện cho từng khách hàng của mình và tái cấp vốn cho họ với kỳ cố định lãi suất từ tám đến mười năm. Khi đó, cả ngân hàng lẫn phần lớn các chuyên viên tư vấn đều chỉ đưa ra kỳ hạn từ ba đến năm năm. Khách hàng không tin tôi — chúng tôi phải cùng nhau tính thử xem họ sẽ phải trả bao nhiêu nếu lãi suất vọt lên ba phẩy năm phần trăm. Vào thời điểm đó, điều này nghe như chuyện khoa học viễn tưởng.
Ngày nay, mức chào của một số ngân hàng đã gần chạm sáu phần trăm, còn những người đó vẫn đang trả khoản trả góp như năm 2021.
Không một ai trong số họ nhờ tôi gọi cuộc điện thoại đó. Đó chính là toàn bộ sự khác biệt giữa một chuyên viên tư vấn thu xếp cho bạn khoản vay rồi biến mất, và một chuyên viên tư vấn tiếp tục trông chừng khoản vay ấy suốt hai mươi năm sau đó.
Ba điều quyết định mức lãi suất đó thực sự khiến bạn tốn bao nhiêu
1. Độ dài kỳ cố định lãi suất
Lãi suất là một con số. Kỳ cố định quyết định con số đó giữ nguyên cho bạn trong bao lâu và khi nào bạn lại phải đối mặt với thị trường. Mức chào thấp nhất thường đi kèm kỳ cố định ngắn nhất — và chính vì thế, đó chưa chắc đã là lựa chọn tốt nhất.
2. Khi nào bạn có thể rời đi và với chi phí bao nhiêu
Năm 2021, bạn có thể chuyển sang ngân hàng khác gần như bất cứ lúc nào, và chi phí chỉ là các khoản phí địa chính và phí thế chấp. Từ ngày 1/9/2024, các quy định mới, chặt chẽ hơn có hiệu lực (Luật số 462/2023 Sb., sửa đổi Luật tín dụng tiêu dùng): nếu bạn trả hết nợ giữa kỳ cố định lãi suất, ngân hàng có quyền yêu cầu bồi hoàn chi phí.
Lưu ý quy định chuyển tiếp — điều này liên quan đến rất nhiều người. Quy định mới không áp dụng đồng loạt cho tất cả mọi người. Nó áp dụng cho các hợp đồng ký từ ngày 1/9/2024, còn với các hợp đồng cũ hơn thì chỉ áp dụng kể từ khi, sau ngày này, một kỳ cố định lãi suất mới bắt đầu. Nói cách khác: nếu kỳ cố định hiện tại của bạn được thỏa thuận trước ngày 1/9/2024, thì cho đến khi kỳ đó kết thúc, bạn vẫn thuộc chế độ cũ, nhẹ nhàng hơn đáng kể, trong đó, theo cách giải thích của Ngân hàng Quốc gia Séc, ngân hàng chỉ có thể yêu cầu các chi phí hành chính thực tế. Đây là khác biệt then chốt, vậy mà nhiều người lẽ ra sẽ có lợi lại chùn bước một cách không cần thiết.
Khoản vay luôn có thể được trả hết miễn phí vào thời điểm kết thúc kỳ cố định lãi suất. Còn giữa kỳ cố định thì tùy vào việc bạn thuộc chế độ nào trong hai chế độ trên — và nếu bạn yêu cầu, ngân hàng sẽ tính trước cho bạn số tiền cụ thể, nên không cần phải phỏng đoán.
3. Lãi suất đi kèm những ràng buộc gì
Nhiều mức lãi suất thấp nhất đi kèm điều kiện phải dùng thêm sản phẩm khác — bảo hiểm, tài khoản được sử dụng thường xuyên, thu nhập chuyển về tài khoản. Bản thân điều đó không hẳn là xấu, nhưng bạn phải biết cộng tất cả lại với nhau. Lãi suất thấp hơn 0,2 điểm phần trăm mà kèm theo một hợp đồng bảo hiểm bạn không muốn thì không hề rẻ hơn.
Câu hỏi thường gặp
Khi nào tôi nên bắt đầu lo việc kết thúc kỳ cố định lãi suất?
Theo kinh nghiệm làm nghề của tôi, từ ba năm đến một năm trước khi kỳ cố định kết thúc. Mốc sáu tháng thường được khuyên là đã muộn — trong năm cuối cùng, bạn không còn đàm phán ở thế mạnh nữa. Mục đích không phải là ký kết gì đó sớm như vậy, mà là chuẩn bị sẵn giấy tờ và theo dõi thị trường.
Có nên tái cấp vốn khi kỳ cố định lãi suất chưa kết thúc không?
Điều đó phụ thuộc vào thời điểm kỳ cố định hiện tại của bạn bắt đầu. Nếu trước ngày 1/9/2024, bạn thuộc chế độ cũ và việc trả nợ trước hạn chỉ tốn chi phí hành chính — khi đó việc này có thể đáng làm. Nếu sau ngày đó, quy định mới được áp dụng và ngân hàng có quyền yêu cầu khoản bồi hoàn đã được luật giới hạn mức trần; việc có bù lại được hay không có thể tính trước. Khoản vay luôn có thể được trả hết miễn phí vào thời điểm kết thúc kỳ cố định lãi suất.
Nên chọn kỳ cố định lãi suất ngắn hay dài?
Điều đó phụ thuộc vào việc con số hiện tại có tốt hay không khi nhìn theo lịch sử. Nếu có, việc khóa nó lại càng lâu càng tốt là hợp lý. Kỳ cố định ngắn là đặt cược rằng lãi suất sẽ giảm — mà điều đó thì không ai biết. Kỳ cố định ngắn hơn thường có lãi suất thấp hơn chính vì bạn là người gánh rủi ro.
Khi kỳ cố định lãi suất kết thúc, tôi có bắt buộc phải ở lại ngân hàng hiện tại không?
Không. Khi kỳ cố định kết thúc, bạn có thể đề nghị cả các ngân hàng khác đưa ra mức chào và so sánh. Vì vậy hãy bắt đầu sớm — việc so sánh các mức chào và nếu cần thì chuyển ngân hàng đều mất một khoảng thời gian, để đến phút chót thì có thể không kịp.
Tư vấn với chuyên viên tư vấn vay mua nhà tốn bao nhiêu tiền?
Bạn không phải trả tôi gì cho buổi tư vấn — tôi nhận thù lao từ ngân hàng nơi cuối cùng bạn ký hợp đồng vay, và bạn có thể hỏi về mức thù lao đó bất cứ lúc nào. Với các ngân hàng tôi làm việc cùng, việc đi qua tôi không làm lãi suất của bạn kém đi. Nếu ngân hàng trực tiếp đưa ra điều kiện tốt hơn — thường là bằng mức chào riêng khi kỳ cố định kết thúc — tôi sẽ nói với bạn và chúng ta cùng so sánh.
Kỳ cố định lãi suất của bạn sẽ kết thúc trong ba năm tới?
Hãy nhắn cho tôi, tôi sẽ liên hệ lại và chúng ta cùng xem xét. Ban đầu tôi không cần bạn gửi bất kỳ giấy tờ nào — chỉ cần cho tôi biết bạn vay mua nhà ở ngân hàng nào và khi nào kỳ cố định kết thúc. Chỉ qua một cuộc điện thoại, chúng ta sẽ biết có nên làm gì hay không.
Để lại liên hệ +420 725 032 139Thông tin tiếp thị thương mại (obchodní sdělení). Bài viết mang tính thông tin, không phải là lời chào bán cũng không phải khuyến nghị cá nhân và không chứa dự báo về diễn biến trong tương lai. Điều kiện cụ thể luôn phụ thuộc vào đánh giá của từng ngân hàng. Jan Roztočil, mã số doanh nghiệp (IČO) 76037061 · hoạt động với tư cách đại diện của một công ty duy nhất là Broker Trust, a.s. (tiếng Séc: „vázaný zástupce“), không phải môi giới độc lập · chịu sự giám sát của Ngân hàng Quốc gia Séc (ČNB).