Hypotékám se věnuji od roku 2008 a podle mé zkušenosti klienty nejvíc peněz nestojí špatná sazba, ale to, že začnou jednat pozdě.
Kdy začít: 36 až 12 měsíců před koncem fixace
Běžně se doporučuje řešit fixaci půl roku dopředu. Podle mojí praxe je to pozdě. Pracovní okno je tři roky až rok před koncem fixace. Poslední rok je prakticky sebevražda — tou dobou už si nevybíráte vy.
Důvod je jednoduchý. Když máte před sebou dva nebo tři roky, můžete v klidu sledovat, kam se trh hýbe, připravit podklady a jednat z pozice člověka, který nikam nespěchá. Když vám zbývají tři měsíce, jednáte z pozice člověka, kterému za chvíli naskočí nová splátka a nemá jak jinak.
Neznamená to, že tři roky předem něco podepisujete. Znamená to, že v tom okně sleduji trh a mám připravené podklady, takže když přijde okamžik, kdy má smysl jednat, nezdržuje nás papírování.
Co se stalo mezi lety 2016 a 2026
Aby bylo jasné, o jaké peníze jde. Toto je vývoj průměrných sazeb na českém trhu:
| Období | Co to bylo | Sazba |
|---|---|---|
| 11/2016 | historické minimum | 1,91 % |
| 03/2021 | dno levné éry | 1,98 % |
| 12/2021 | trh se otáčí | 2,85 % |
| 09/2023 | vrchol | 5,37 % |
| 07/2026 | poslední údaj ČNB | 4,76 % |
Odkud čísla jsou a co znamenají. Jde o statistiku České národní banky — úrokové sazby z nových obchodů u hypotečních úvěrů na bytové nemovitosti, banky včetně stavebních spořitelen. Řada je vedená od roku 2004 v jednotné metodice, takže se dá porovnávat v čase.
Je to ale průměr celého trhu, ne nabídka pro vás. Zahrnuje i refinancování a přejednané sazby u stávajících úvěrů, které bývají levnější. Skutečná nabídka bývá často vyšší — mám v evidenci klientku, která v prosinci 2023 podepsala 5,94 %, zatímco průměr toho měsíce byl 5,31 %. Tabulka tedy ukazuje, kudy šel trh, ne co dostanete vy.
Kdo fixoval v roce 2021 na pět let, končí mu fixace právě teď. Kdo fixoval na tři roky, má to za sebou. Rozdíl mezi tehdejší a dnešní sazbou nedělá na běžné hypotéce stokoruny měsíčně, ale několikanásobek. Proto se konec fixace nenechává na poslední chvíli.
Proč vám nikdo neřekne, kde je dno
Nikdo neví, kde je dno. Já ho taky netrefil. Neprodávám odhad — prodávám jistotu.
Když se mě někdo ptá, jestli má počkat, protože sazby snad klesnou, odpovídám na rovinu: nevím. Nikdo to neví. Je to stejné jako u akcií — kdo tvrdí, že ví, kde je dno a kde vrchol, buď se plete, nebo vám něco prodává.
Z toho ale plyne docela jasný postup. Když je číslo historicky dobré, zamknu ho na co nejdéle — ne proto, že bych věděl, co bude, ale protože vím, co je teď, a nechci to za rok řešit znovu.
Co to znamenalo v praxi
V letech 2020 a 2021 jsem obvolal svoje klienty a přefinancoval je na osmi- až desetiletou fixaci. Banky i většina poradců tehdy dávali tři až pět let. Klienti mi nevěřili — museli jsme si spolu modelovat, kolik by platili, kdyby sazba vylétla na tři a půl procenta. To znělo v té době jako sci-fi.
Dnes se nabídky u některých bank blíží šesti procentům a ti lidé pořád platí splátku z roku 2021.
O ten telefonát mě nepožádal ani jeden z nich. To je celý rozdíl mezi poradcem, který vám sjedná hypotéku a zmizí, a poradcem, který ji pak dalších dvacet let hlídá.
Tři věci, které rozhodnou, kolik ta sazba doopravdy stojí
1. Délka fixace
Sazba je jedno číslo. Fixace určuje, jak dlouho vám to číslo vydrží a kdy budete znovu vystaveni trhu. Nejnižší nabídka bývá u nejkratší fixace — a přesně proto to nemusí být nejlepší volba.
2. Kdy můžete odejít a za kolik
V roce 2021 šlo přejít k jiné bance prakticky kdykoli a stálo to jen poplatky za katastr a zástavu. Od 1. 9. 2024 platí nová, přísnější pravidla (zákon č. 462/2023 Sb., kterým se změnil zákon o spotřebitelském úvěru): při splacení uprostřed fixace má banka nárok na náhradu nákladů.
Pozor na přechodné ustanovení — týká se hodně lidí. Nová úprava nedopadá na všechny plošně. Vztahuje se na smlouvy uzavřené od 1. 9. 2024 a na starší smlouvy až od chvíle, kdy jim po tomto datu začne nové fixační období. Jinými slovy: pokud vám právě běží fixace sjednaná před 1. 9. 2024, jste až do jejího konce ve starém, výrazně mírnějším režimu, kde banka podle výkladu ČNB může požadovat jen skutečné administrativní náklady. To je zásadní rozdíl a zbytečně odrazuje lidi, kterým by se to vyplatilo.
Zdarma lze úvěr splatit vždy ke konci fixačního období. Uprostřed fixace už záleží na tom, do kterého z obou režimů spadáte — a konkrétní částku vám banka na vyžádání vyčíslí předem, takže se to nemusí odhadovat.
3. Co je k sazbě přivázané
Řada nejnižších sazeb je podmíněná dalšími produkty — pojištěním, aktivním účtem, docházejícím příjmem. To samo o sobě nemusí vadit, ale musíte to umět spočítat dohromady. Sazba o dvě desetiny níž s pojistkou, kterou nechcete, není levnější.
Časté otázky
Kdy mám začít řešit konec fixace?
Podle mojí praxe tři roky až rok před koncem fixace. Běžně doporučovaných šest měsíců je pozdě — v poslední roce už z pozice síly nejednáte. Nejde o to něco tak brzy podepsat, ale mít připravené podklady a sledovat trh.
Vyplatí se refinancovat mimo konec fixace?
Záleží na tom, kdy vám začala současná fixace. Když před 1. 9. 2024, jste ve starém režimu a předčasné splacení vás stojí jen administrativní náklady — pak se to vyplatit může. Když po tomto datu, platí nová úprava a banka má nárok na náhradu, kterou zákon zastropoval; jestli se to vrátí, se dá spočítat předem. Zdarma jde úvěr splatit vždy ke konci fixačního období.
Je lepší krátká, nebo dlouhá fixace?
Záleží na tom, jestli je současné číslo z historického pohledu dobré. Když ano, dává smysl ho zamknout na co nejdéle. Krátká fixace je sázka na to, že sazby klesnou — a to nikdo neví. Kratší fixace mívají nižší sazbu právě proto, že riziko nesete vy.
Musím na konci fixace zůstat u svojí banky?
Ne. Na konci fixace si můžete nechat udělat nabídku i jinde a porovnat ji. Proto s tím začněte včas — porovnat nabídky a případně přejít chvíli trvá a na poslední chvíli to nemusíte stihnout.
Kolik stojí konzultace u hypotečního poradce?
Za konzultaci mi neplatíte nic — odměnu dostávám od banky, u které hypotéku nakonec uzavřete, a na její výši se můžete kdykoli zeptat. U bank, se kterými pracuji, si sazbu tím, že jdete přes mě, nezhoršíte. Když banka nabídne víc napřímo — typicky vlastní nabídkou na konci fixace — řeknu vám to a porovnáme si to.
Končí vám fixace v příštích třech letech?
Napište mi, ozvu se a projdeme to spolu. Nepotřebuji od vás na začátku žádné dokumenty — stačí říct, u které banky hypotéku máte a kdy vám končí fixace. Během jednoho telefonátu si řekneme, jestli má smysl něco dělat.
Nechat kontakt +420 725 032 139Obchodní sdělení. Text má informační charakter, nejde o nabídku ani o osobní doporučení a neobsahuje předpověď budoucího vývoje. Konkrétní podmínky vždy závisí na posouzení konkrétní banky. Jan Roztočil, IČO 76037061 · vázaný zástupce Broker Trust, a.s. · pod dohledem ČNB.