Damit das gleich am Anfang klar ist: Ich habe nichts vorhergesagt. Ich wusste nicht, dass die Zinsen nach oben schießen würden, und wer behauptet, er habe es gewusst, erzählt es sich im Nachhinein so zurecht. Ich wusste nur so viel: Zwei Prozent sind historisch eine sehr niedrige Zahl, und die Zinsbindung ist das einzige Instrument, mit dem sich eine solche Zahl halten lässt. Der Rest ist Rechnen — und das zeige ich Ihnen hier an echten Zahlen, nicht an einem Modell.
Wie es damals aussah
In den Jahren 2020 und 2021 wurden Hypotheken um die zwei Prozent abgeschlossen. Im Januar 2021 lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypotheken laut der Tschechischen Nationalbank bei 1,99 %, ein Jahr zuvor bei 2,38 %. Zu jedem solchen Zinssatz bot die Bank standardmäßig eine Zinsbindung von drei oder fünf Jahren an — eine längere wurde entweder nicht von sich aus angeboten oder war spürbar teurer.
Ich habe damals die Kunden angerufen, die es betraf. Um diesen Anruf hatte keiner gebeten. Die meisten reagierten verständlicherweise: Warum ein bisschen mehr für eine Sicherheit zahlen, die ich ohnehin nicht brauchen werde?
Der konkrete Vertrag
Das ist ein echter Kredit aus meinen Unterlagen. Name, Bank und Ort nenne ich nicht, die Zahlen sind genau so, wie sie im Vertrag stehen.
Herbst 2020
Kredit 4.030.000 CZK · Zinssatz 1,99 % p. a. · effektiver Jahreszins 2,02 % · Annuitätenrate 16.932 CZK · Laufzeit 313 Monate.
Zinsbindung bis Oktober 2030 — also für zehn Jahre. Üblich waren damals fünf.
Hätte dieser Kunde die standardmäßige fünfjährige Zinsbindung genommen, wäre sie im Oktober 2025 ausgelaufen. Bis dahin hätte er genau gleich viel abbezahlt, denn Zinssatz und Rate waren in den ersten Jahren identisch. Der Unterschied beginnt erst dort.
Im Oktober 2025 wären vom Kredit noch 3.496.205 CZK offen gewesen, und der Kunde hätte einen neuen Zinssatz bekommen. Der Durchschnitt bei neuen Hypotheken lag laut der Tschechischen Nationalbank im Juli 2026 bei 4,76 %. Nehmen wir das als realistischen Wert.
Was mit einer fünfjährigen Zinsbindung passiert wäre
Rate: 16.932 CZK → 21.919 CZK, also 4.988 CZK mehr im Monat.
Zinsen in den fünf Jahren nach der Zinsanpassung: 770.981 CZK statt 314.120 CZK, die derjenige zahlt, dessen Zinsbindung weiterläuft.
Unterschied allein bei den Zinsen: 456.861 CZK.
Warum ich die Zinsen rechne und nicht den Unterschied bei den Raten
An dieser Stelle wird in ähnlichen Texten oft übertrieben, meist unbeabsichtigt.
Der Unterschied bei den Raten macht über fünf Jahre 299.268 CZK aus. Das ist eine kleinere Zahl als die 457.000, es könnte also so aussehen, als hätte ich mir die größere ausgesucht. Es ist umgekehrt: Der Ratenunterschied ist für diesen Zweck die falsche Zahl, auch wenn er niedriger ist.
Die Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Die Tilgung ist keine Ersparnis — das ist Geld, das man sich geliehen hat und ohnehin zurückzahlt. Bei einem niedrigeren Zinssatz tilgt man außerdem schneller, sodass man nach fünf Jahren weniger schuldet. Sparen lässt sich nur bei dem, was die Bank für das Leihen bekommt. Also bei den Zinsen.
Wohin die 457.000 tatsächlich gehen
299.268 CZK sind frei verfügbares Geld, das man jeden Monat zusätzlich auf dem Konto hat und nach Belieben verwenden kann.
157.593 CZK sind schneller getilgte Schulden — Wert in der Immobilie, kein Geld im Portemonnaie. Es ist sein Vermögen, aber man kann es weder ausgeben noch investieren.
Ich schreibe das, weil „Ich habe Ihnen 457.000 gespart“ einfacher klingt, als die Wirklichkeit ist. Die Wirklichkeit ist immer noch gut, nur nicht so platt.
Was daraus nicht folgt
Daraus folgt nicht, dass eine längere Zinsbindung immer besser ist. Wenn die Zinsen hoch sind, ist es genau umgekehrt — eine lange Zinsbindung bindet Sie an einen teuren Zinssatz, und eine vorzeitige Rückzahlung mitten in der Zinsbindung kann etwas kosten.
Daraus folgt nur eines, und das ist für mich der nützlichste Satz über Hypotheken überhaupt: Die Länge der Zinsbindung ist eine Entscheidung darüber, wie oft Sie dem Markt ausgesetzt sind. Keine Schätzung, wohin sich der Markt bewegt. Wer eine Zinsbindung von drei Jahren hat, wettet in dreißig Jahren zehnmal. Wer zehn Jahre hat, dreimal.
Warum ich mich nicht auf eine Rückkehr der Zinsen von zwei Prozent verlasse, habe ich in einem eigenen Artikel ausgeführt — ausgehend davon, was der Gouverneur der Tschechischen Nationalbank sagt.
Wann man sich damit befassen sollte
Die meisten Menschen kümmern sich darum erst, wenn der Brief von der Bank mit dem neuen Zinssatz kommt. Das ist zu spät — zu diesem Zeitpunkt wählen Sie nicht mehr aus, Sie nehmen nur noch, was da ist.
Ich arbeite mit meinen Kunden im Zeitfenster 36 bis 12 Monate vor dem Ende der Zinsbindung. In dieser Zeit beobachte ich den Markt und bereite die Unterlagen vor, sodass es etwas zur Auswahl gibt. Das letzte Jahr ist sehr knapp. Die konkreten Bedingungen hängen immer von der Beurteilung der Bank ab, und Angebote sind nur begrenzt gültig — vorbereiten kann man sich aber im Voraus.
Häufige Fragen
Ist eine längere Zinsbindung immer besser?
Nein. Eine lange Zinsbindung ist gut, wenn Sie eine niedrige Zahl festschreiben, und schlecht, wenn Sie eine hohe festschreiben — dann hält sie Sie in einem teuren Zinssatz fest. Entscheidend ist, wo die Zinsen im Vergleich zu ihrer Geschichte stehen, nicht eine Schätzung der Zukunft.
Wie viel kostet eine längere Zinsbindung zusätzlich?
In der Regel etwas, ja — eine längere Zinsbindung ist meist teurer als eine kürzere. Im August 2026 unterschieden sich die Zinssätze bis 80 % LTV ungefähr so: drei Jahre 5,17 %, fünf Jahre 5,41 %, zehn Jahre 5,93 %. Dieser Unterschied ist der Preis für Sicherheit, und Sie sollten ihn dem gegenüberstellen, was Sie riskieren.
Warum wird die Ersparnis aus den Zinsen berechnet und nicht aus den Raten?
Die Rate enthält auch die Tilgung, also Geld, das Sie sich geliehen haben und ohnehin zurückzahlen. Sparen lässt sich nur beim Preis für das Leihen, also bei den Zinsen. Wer die Ersparnis aus den Raten berechnet, wirft eigenes Geld und Kosten in einen Topf.
Wann sollte ich anfangen, mich um das Ende der Zinsbindung zu kümmern?
Mit meinen Kunden gehe ich das 36 bis 12 Monate vorher an. Das letzte Jahr ist schon knapp — dann lässt sich wenig vergleichen, und es wird viel improvisiert.
Endet Ihre Zinsbindung in den nächsten drei Jahren?
Schreiben Sie mir, ich melde mich. Es genügt zu wissen, bei welcher Bank Sie Ihre Hypothek haben, wie viel ungefähr noch offen ist und wann die Zinsbindung endet. Wir gehen die Varianten durch, und ich sage Ihnen auch offen, wenn es sich nicht lohnt, etwas zu ändern.
Kontakt hinterlassen +420 725 032 139Repräsentatives Beispiel nach § 91 des Gesetzes Nr. 257/2016 Slg. (tschechisches Verbraucherkreditgesetz)
Die Angaben entsprechen dem oben beschriebenen Vertrag. Zweckgebundener, durch eine Immobilie besicherter Verbraucherkredit für Wohnzwecke, abgeschlossen zur Ablösung eines bestehenden Hypothekarkredits bei einer anderen Bank. Vermittelt durch: Jan Roztočil, IČO 76037061, vertraglich gebundener Vermittler der Broker Trust, a.s.
Gesamtkreditbetrag 4.030.000 CZK · gebundener Sollzinssatz 1,99 % p. a. mit Gültigkeit bis 14. 10. 2030 · effektiver Jahreszins 2,02 % · Annuitätenrate 16.932 CZK · Laufzeit 313 Monate · vom Verbraucher zu zahlender Gesamtbetrag 5.190.941,70 CZK.
Der Kredit ist durch ein Pfandrecht an der Immobilie besichert. Effektiver Jahreszins und zu zahlender Gesamtbetrag haben informativen Charakter und beruhen auf den Annahmen, die im Musterbeispiel und im Tilgungsplan zum Tag des Vertragsabschlusses angegeben sind: sofortige und vollständige Auszahlung, unveränderter Zinssatz während der gesamten Rückzahlungsdauer sowie ordnungsgemäße und fristgerechte Rückzahlung. Der Zinssatz wurde als Vorzugszinssatz unter der Bedingung regelmäßiger Geldeingänge auf ein Konto bei derselben Bank vereinbart; wird diese Bedingung nicht erfüllt, können sich der Zinssatz und entsprechend auch die Rate erhöhen. Angaben aus einem anonymisierten Vertrag. Es handelt sich um einen früheren Vertrag aus dem Jahr 2020, nicht um ein Angebot — die heutigen Bedingungen sind andere und hängen immer von der individuellen Beurteilung des Kunden ab.
Quellen der Zahlen: Die Kreditparameter stammen aus einem anonymisierten Kreditvertrag. Durchschnittliche Zinssätze für neue Hypothekarkredite an private Haushalte laut der Tschechischen Nationalbank (Januar 2020 2,38 %, Januar 2021 1,99 %, Juli 2026 4,76 %). Die Zinssätze nach Länge der Zinsbindung zum August 2026 beruhen auf Angeboten der Banken bis 80 % LTV. Restschuld, Rate nach der Zinsanpassung und Zinsen sind als Annuität berechnet, bei unverändertem Zinssatz im jeweiligen Zeitraum und ohne Sondertilgungen; abgeglichen mit der im Vertrag angegebenen Rate. Der Durchschnitt der angebotenen Zinssätze liegt meist über dem Durchschnitt der tatsächlich vereinbarten — mit ihm fiele der Unterschied bei den Zinsen noch höher aus.
Marketingmitteilung (Werbung). Der Text hat informativen Charakter, er ist weder ein Angebot noch eine persönliche Empfehlung und enthält keine Prognose der künftigen Entwicklung der Zinssätze. Der beschriebene Fall ist ein einzelner konkreter Vertrag und sagt nichts über Ergebnisse aus, die sich in einer anderen Situation erzielen lassen. Jan Roztočil, IČO (tschechische Identifikationsnummer des Unternehmers) 76037061 · vertraglich gebundener Vermittler, der nur eine Gesellschaft vertritt: Broker Trust, a.s. · unter Aufsicht der Tschechischen Nationalbank.