Давайте сразу внесём ясность: ничего я не предсказывал. Я не знал, что ставки взлетят, а кто утверждает, что знал, рассказывает это задним числом. Я знал лишь одно: два процента — исторически очень низкая цифра, а фиксация — единственный инструмент, которым такую цифру можно удержать. Остальное — арифметика, и её я покажу здесь на реальных цифрах, а не на модели.
Как это выглядело тогда
В 2020 и 2021 годах ипотеку оформляли примерно под два процента. В январе 2021 года, по данным Чешского национального банка, средняя ставка по новым ипотечным кредитам составляла 1,99 %, годом раньше — 2,38 %. К каждой такой ставке банк по умолчанию предлагал фиксацию на три или пять лет — более длинную он либо сам не предлагал, либо она была заметно дороже.
Тогда я обзвонил клиентов, которых это касалось. Никто из них не просил меня об этом звонке. Большинство реагировали вполне понятно: зачем платить чуть больше за уверенность, которая мне всё равно не понадобится.
Конкретный договор
Это реальный кредит из моего архива. Я не называю ни имени, ни банка, ни местоположения, а цифры ровно такие, какие указаны в договоре.
Осень 2020 года
Кредит 4 030 000 CZK · процентная ставка 1,99 % годовых · RPSN (полная стоимость кредита в годовом выражении) 2,02 % · аннуитетный платёж 16 932 CZK · срок 313 месяцев.
Фиксация до октября 2030 года — то есть на десять лет. Обычное предложение тогда было на пять.
Если бы этот человек взял стандартную пятилетнюю фиксацию, она закончилась бы у него в октябре 2025 года. До этого момента он выплатил бы столько же, ведь ставка и платёж в первые годы были одинаковыми. Разница начинается только там.
В октябре 2025 года остаток по кредиту составил бы 3 496 205 CZK, и клиент получил бы новую ставку. Средняя ставка по новым ипотечным кредитам в июле 2026 года составляла, по данным ЧНБ, 4,76 %. Возьмём её как реалистичное значение.
Что было бы при пятилетней фиксации
Платёж: 16 932 CZK → 21 919 CZK, то есть на 4 988 CZK в месяц больше.
Проценты за пять лет после пересмотра ставки: 770 981 CZK вместо 314 120 CZK, которые заплатит тот, у кого фиксация продолжает действовать.
Разница только на процентах: 456 861 CZK.
Почему я считаю проценты, а не разницу в платежах
Именно здесь в подобных текстах обычно преувеличивают, чаще всего ненамеренно.
Разница в платежах за пять лет составляет 299 268 CZK. Это меньше, чем те 457 тысяч, так что может показаться, будто я выбрал цифру побольше. На самом деле наоборот: разница в платежах для этой цели — неверная цифра, хотя она и ниже.
Платёж состоит из процентов и основного долга. Основной долг экономией не является — это деньги, которые человек занял и вернёт в любом случае. К тому же при более низкой ставке основной долг гасится быстрее, так что через пять лет человек должен меньше. Сэкономить можно только на том, что уходит банку за пользование деньгами. То есть на процентах.
Куда на самом деле уходят эти 457 тысяч
299 268 CZK — это живые деньги, которые каждый месяц дополнительно остаются у человека на счёте и которыми он может распорядиться как угодно.
157 593 CZK — это быстрее погашенный основной долг: стоимость, заключённая в недвижимости, а не деньги в кошельке. Это его имущество, но его нельзя ни потратить, ни инвестировать.
Пишу об этом потому, что «я сэкономил вам 457 тысяч» звучит проще, чем обстоит дело в действительности. Действительность всё равно хорошая, просто она не так проста.
Чего из этого не следует
Из этого не следует, что более длинная фиксация всегда лучше. Когда ставки высокие, всё ровно наоборот: длинная фиксация запирает вас в дорогой цифре, а досрочное погашение посреди фиксации может кое-чего стоить.
Следует из этого только одно, и, по-моему, это самая полезная мысль об ипотеке вообще: срок фиксации — это решение о том, как часто вы будете оказываться один на один с рынком. Не прогноз того, куда пойдёт рынок. У кого фиксация на три года, тот рискует десять раз за тридцать лет. У кого на десять — три раза.
Почему я не рассчитываю на возвращение двухпроцентных ставок, я подробно описал в отдельной статье — исходя из того, что говорит управляющий Чешского национального банка.
Когда этим заниматься
Большинство людей занимаются этим, только когда приходит письмо из банка с новой ставкой. Это поздно: к тому моменту вы уже не выбираете, а просто берёте то, что есть.
С клиентами я работаю в окне от 36 до 12 месяцев до окончания фиксации. В это время я слежу за рынком и готовлю документы, так что есть из чего выбирать. Последний год — это уже очень впритык. Конкретные условия всегда зависят от оценки банка, а предложения действуют ограниченное время, — но подготовиться можно заранее.
Частые вопросы
Всегда ли более длинная фиксация лучше?
Нет. Длинная фиксация хороша, когда вы закрепляете низкую цифру, и плоха, когда закрепляете высокую, — тогда она держит вас на дорогой ставке. Решает то, где находятся ставки относительно своей истории, а не прогноз будущего.
Насколько дороже обходится более длинная фиксация?
Как правило, доплата есть — более длинная фиксация обычно дороже короткой. В августе 2026 года ставки при LTV до 80 % различались примерно так: три года — 5,17 %, пять лет — 5,41 %, десять лет — 5,93 %. Эта разница — цена уверенности, и её нужно сопоставить с тем, чем вы рискуете.
Почему экономию считают по процентам, а не по платежам?
Платёж включает и основной долг, то есть деньги, которые вы заняли и вернёте в любом случае. Сэкономить можно только на цене заёмных денег, то есть на процентах. Кто считает экономию по платежам, смешивает собственные деньги с расходами.
Когда мне начинать заниматься окончанием фиксации?
С клиентами я поднимаю эту тему за 36–12 месяцев до срока. Последний год — это уже впритык: в это время мало что удаётся сравнить и многое приходится решать на ходу.
Ваша фиксация заканчивается в ближайшие три года?
Напишите мне, и я свяжусь с вами. Достаточно знать, в каком банке у вас ипотека, сколько примерно осталось выплатить и когда заканчивается фиксация. Мы разберём варианты, и я прямо скажу вам, если менять ничего не стоит.
Оставить контакт +420 725 032 139Репрезентативный пример согласно § 91 закона № 257/2016 Сб. о потребительском кредите
Данные соответствуют договору, описанному выше. Целевой потребительский кредит на жильё, обеспеченный недвижимостью, оформленный для погашения прежнего ипотечного кредита в другом банке. Посредник: Jan Roztočil, IČO 76037061, связанный представитель Broker Trust, a.s.
Общая сумма кредита 4 030 000 CZK · фиксированная процентная ставка по кредиту 1,99 % годовых со сроком действия до 14.10.2030 · RPSN 2,02 % · аннуитетный платёж 16 932 CZK · срок 313 месяцев · общая сумма, подлежащая уплате потребителем, 5 190 941,70 CZK.
Кредит обеспечен залогом недвижимости. RPSN и общая сумма к уплате носят информационный характер и основаны на допущениях, указанных в типовом примере и графике платежей на дату заключения договора: немедленная и полная выдача кредита, неизменная ставка на протяжении всего срока погашения и надлежащее своевременное погашение. Ставка была согласована как льготная при условии регулярного зачисления средств на счёт в том же банке; при невыполнении этого условия ставка, а соответственно и платёж, могут быть повышены. Данные из анонимизированного договора. Это прошлый договор 2020 года, а не предложение, — сегодняшние условия другие и всегда зависят от индивидуальной оценки клиента.
Источники цифр: параметры кредита взяты из анонимизированного кредитного договора. Средние ставки по новым ипотечным кредитам домохозяйствам по данным Чешского национального банка (январь 2020 года — 2,38 %, январь 2021 года — 1,99 %, июль 2026 года — 4,76 %). Ставки в зависимости от срока фиксации по состоянию на август 2026 года основаны на предложениях банков при LTV до 80 %. Остаток долга, платёж после пересмотра ставки и проценты рассчитаны по аннуитетной схеме при неизменной ставке в соответствующем периоде и без досрочных погашений; расчёт сверен с платежом, указанным в договоре. Средний уровень предлагаемых ставок обычно выше, чем фактически согласованных, — при его использовании разница в процентах получилась бы ещё больше.
Маркетинговое сообщение (реклама). Текст носит информационный характер, не является ни предложением, ни персональной рекомендацией и не содержит прогноза будущего развития ставок. Описанный случай — это один конкретный договор, и он ничего не говорит о результатах, которых можно добиться в другой ситуации. Jan Roztočil, IČO (идентификационный номер лица) 76037061 · связанный представитель одной компании — Broker Trust, a.s. · под надзором Чешского национального банка.