Ujasněme si to hned na začátku: nic jsem nepředpověděl. Nevěděl jsem, že sazby vystřelí, a kdo tvrdí, že to věděl, vypráví si to zpětně. Věděl jsem jen tolik, že dvě procenta jsou historicky velmi nízké číslo a že fixace je jediný nástroj, kterým se dá takové číslo podržet. Zbytek je počítání — a to vám tady ukážu na reálných číslech, ne na modelu.
Jak to tehdy vypadalo
V roce 2020 a 2021 se hypotéky sjednávaly kolem dvou procent. V lednu 2021 byla podle České národní banky průměrná sazba nových hypoték 1,99 %, o rok dřív 2,38 %. Ke každé takové sazbě banka standardně nabídla fixaci na tři nebo pět let — delší se buď nenabízela sama od sebe, nebo byla znatelně dražší.
Volal jsem tehdy klientům, kterých se to týkalo. Nikdo si o ten telefonát neřekl. Většina reagovala pochopitelně: proč platit o kousek víc za jistotu, kterou stejně nebudu potřebovat.
Konkrétní smlouva
Toto je skutečný úvěr z mojí dokumentace. Neuvádím jméno, banku ani lokalitu, čísla jsou přesně taková, jaká jsou ve smlouvě.
Podzim 2020
Úvěr 4 030 000 Kč · úroková sazba 1,99 % p. a. · RPSN 2,02 % · anuitní splátka 16 932 Kč · doba trvání 313 měsíců.
Fixace do října 2030 — tedy na deset let. Obvyklá nabídka tehdy byla pět.
Kdyby ten člověk vzal standardní pětiletou fixaci, skončila by mu v říjnu 2025. Do té doby by splatil stejně, protože sazba i splátka byly první roky totožné. Rozdíl začíná až tam.
V říjnu 2025 by na úvěru zbývalo 3 496 205 Kč a klient by dostal novou sazbu. Průměr nových hypoték byl podle ČNB v červenci 2026 4,76 %. Vezměme to jako realistickou hodnotu.
Co by se stalo s pětiletou fixací
Splátka: 16 932 Kč → 21 919 Kč, tedy o 4 988 Kč měsíčně víc.
Úroky za pět let od refixu: 770 981 Kč místo 314 120 Kč, které zaplatí ten, komu fixace běží dál.
Rozdíl jen na úrocích: 456 861 Kč.
Proč počítám úroky, a ne rozdíl ve splátkách
Tady se v podobných textech běžně přehání, většinou nechtěně.
Rozdíl ve splátkách za pět let dělá 299 268 Kč. Je to menší číslo než těch 457 tisíc, takže by se mohlo zdát, že jsem si vybral to větší. Je to naopak: splátkový rozdíl je pro tento účel špatné číslo, i když je nižší.
Splátka se skládá z úroku a z jistiny. Jistina není úspora — to jsou peníze, které si člověk půjčil a vrátí je tak jako tak. Při nižší sazbě navíc umazává jistinu rychleji, takže po pěti letech dluží míň. Uspořit jde jen na tom, co jde bance za půjčení. Tedy na úrocích.
Kam těch 457 tisíc ve skutečnosti jde
299 268 Kč je hotovost, kterou má člověk každý měsíc navíc na účtu a může s ní naložit, jak chce.
157 593 Kč je rychleji umazaná jistina — hodnota v nemovitosti, ne peníze v peněžence. Je to jeho majetek, ale nedá se utratit ani investovat.
Píšu to proto, že „ušetřil jsem vám 457 tisíc" zní jednodušeji, než jaká je skutečnost. Skutečnost je pořád dobrá, jen ne tak plochá.
Co z toho neplyne
Neplyne z toho, že delší fixace je vždycky lepší. Když jsou sazby vysoko, je to přesně obráceně — dlouhá fixace vás zamkne v drahém čísle a předčasné splacení uprostřed fixace může něco stát.
Plyne z toho jediné, a je to podle mě nejužitečnější věta o hypotékách vůbec: délka fixace je rozhodnutí o tom, jak často budete vystaveni trhu. Ne odhad, kam trh půjde. Kdo má fixaci na tři roky, sází desetkrát za třicet let. Kdo má na deset, třikrát.
Proč na návrat dvouprocentních sazeb nespoléhám, jsem rozepsal v samostatném článku podle toho, co říká guvernér České národní banky.
Kdy se tím zabývat
Většina lidí to řeší, až přijde dopis z banky s novou sazbou. To je pozdě — tou dobou si už nevybíráte, jen berete, co je.
Já s klienty pracuji v okně 36 až 12 měsíců před koncem fixace. V té době sleduji trh a připravuji podklady, takže je z čeho vybírat. Poslední rok je hodně těsný. Konkrétní podmínky vždy závisejí na posouzení banky a nabídky mají omezenou platnost — připravit se ale dá dopředu.
Časté otázky
Je delší fixace vždycky lepší?
Ne. Dlouhá fixace je dobrá, když zamykáte nízké číslo, a špatná, když zamykáte vysoké — pak vás drží v drahé sazbě. Rozhoduje, kde se sazby nacházejí vůči své historii, ne odhad budoucnosti.
Kolik stojí delší fixace navíc?
Zpravidla něco ano — delší fixace bývá dražší než kratší. V srpnu 2026 se sazby do 80 % LTV lišily zhruba takto: tři roky 5,17 %, pět let 5,41 %, deset let 5,93 %. Ten rozdíl je cena za jistotu a je potřeba ho spočítat proti tomu, co riskujete.
Proč se úspora počítá z úroků, a ne ze splátek?
Splátka obsahuje i jistinu, tedy peníze, které jste si půjčili a vrátíte je tak jako tak. Uspořit se dá jen na ceně za půjčení, tedy na úrocích. Kdo počítá úsporu ze splátek, míchá dohromady vlastní peníze s náklady.
Kdy mám začít řešit konec fixace?
S klienty to otevírám 36 až 12 měsíců předem. Poslední rok už je těsný — v té době se dá málo srovnávat a hodně se improvizuje.
Končí vám fixace v příštích třech letech?
Napište mi a ozvu se. Stačí vědět, u které banky hypotéku máte, kolik zhruba zbývá a kdy fixace končí. Projdeme varianty a řeknu vám na rovinu i to, když se nevyplatí nic měnit.
Nechat kontakt +420 725 032 139Reprezentativní příklad podle § 91 zákona č. 257/2016 Sb.
Údaje odpovídají smlouvě popsané výše. Účelový spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěný nemovitostí, sjednaný za účelem splacení dosavadního hypotečního úvěru u jiné banky. Zprostředkovatel: Jan Roztočil, IČO 76037061, vázaný zástupce Broker Trust, a.s.
Celková výše úvěru 4 030 000 Kč · pevná zápůjční úroková sazba 1,99 % p. a. s platností do 14. 10. 2030 · RPSN 2,02 % · anuitní splátka 16 932 Kč · doba trvání 313 měsíců · celková částka splatná spotřebitelem 5 190 941,70 Kč.
Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. RPSN a celková splatná částka mají informativní povahu a vycházejí z předpokladů uvedených ve vzorovém příkladu a splátkovém kalendáři ke dni uzavření smlouvy: okamžité a úplné čerpání, neměnná sazba po celou dobu splácení a řádné včasné splácení. Sazba byla sjednána jako zvýhodněná za podmínky pravidelného připisování prostředků na účet u téže banky; při nesplnění této podmínky se sazba a odpovídajícím způsobem i splátka mohou zvýšit. Údaje z anonymizované smlouvy. Jde o minulou smlouvu z roku 2020, nikoli o nabídku — dnešní podmínky jsou jiné a vždy závisejí na individuálním posouzení klienta.
Zdroje čísel: parametry úvěru jsou z anonymizované úvěrové smlouvy. Průměrné sazby nových hypotečních úvěrů domácnostem podle České národní banky (leden 2020 2,38 %, leden 2021 1,99 %, červenec 2026 4,76 %). Sazby podle délky fixace k srpnu 2026 vycházejí z nabídek bank do 80 % LTV. Dopočet zůstatku, splátky po refixu a úroků je anuitní, při neměnné sazbě v daném období a bez mimořádných splátek; ověřeno proti splátce uvedené ve smlouvě. Průměr nabídkových sazeb bývá vyšší než průměr skutečně sjednaných — při jeho použití by rozdíl na úrocích vyšel ještě vyšší.
Obchodní sdělení. Text má informační charakter, nejde o nabídku ani o osobní doporučení a neobsahuje předpověď budoucího vývoje sazeb. Popsaný případ je jednou konkrétní smlouvou a nevypovídá o výsledcích, kterých lze dosáhnout v jiné situaci. Jan Roztočil, IČO 76037061 · vázaný zástupce Broker Trust, a.s. · pod dohledem ČNB.