Xin nói rõ ngay từ đầu: tôi không hề dự đoán điều gì. Tôi không biết lãi suất sẽ vọt lên, và ai khẳng định mình đã biết trước thì chỉ đang kể lại khi mọi chuyện đã rồi. Tôi chỉ biết rằng hai phần trăm là một con số rất thấp xét theo lịch sử, và kỳ cố định lãi suất là công cụ duy nhất để giữ được con số như vậy. Phần còn lại là tính toán — và ở đây tôi sẽ cho bạn thấy bằng số liệu thực tế, không phải bằng mô hình.
Tình hình khi đó ra sao
Trong các năm 2020 và 2021, các khoản vay mua nhà được ký với lãi suất khoảng hai phần trăm. Theo Ngân hàng Quốc gia Séc, vào tháng 1 năm 2021, lãi suất bình quân của các khoản vay mua nhà mới là 1,99 %, một năm trước đó là 2,38 %. Với mỗi mức lãi suất như vậy, ngân hàng thường chào kỳ cố định ba hoặc năm năm — kỳ dài hơn thì hoặc ngân hàng không tự đưa ra, hoặc đắt hơn đáng kể.
Khi đó tôi đã gọi điện cho những khách hàng có liên quan. Không ai nhờ tôi gọi cuộc điện thoại đó. Phần lớn phản ứng theo cách dễ hiểu: tại sao phải trả thêm một chút cho sự chắc chắn mà đằng nào mình cũng sẽ không cần đến.
Một hợp đồng cụ thể
Đây là một khoản vay có thật trong hồ sơ của tôi. Tôi không nêu tên, ngân hàng hay địa điểm; các con số đúng như trong hợp đồng.
Mùa thu năm 2020
Khoản vay 4.030.000 CZK · lãi suất 1,99 %/năm · RPSN (tỷ lệ chi phí thực tế hằng năm) 2,02 % · khoản trả góp đều hằng tháng 16.932 CZK · thời hạn 313 tháng.
Cố định lãi suất đến tháng 10 năm 2030 — tức là mười năm. Mức chào thông thường khi đó là năm năm.
Nếu người đó chọn kỳ cố định năm năm thông thường, kỳ cố định sẽ kết thúc vào tháng 10 năm 2025. Cho đến lúc đó, số tiền trả được vẫn như nhau, vì trong những năm đầu cả lãi suất lẫn khoản trả góp đều giống hệt. Khác biệt chỉ bắt đầu từ thời điểm ấy.
Vào tháng 10 năm 2025, dư nợ còn lại sẽ là 3.496.205 CZK và khách hàng sẽ nhận một mức lãi suất mới. Theo Ngân hàng Quốc gia Séc, lãi suất bình quân của các khoản vay mua nhà mới vào tháng 7 năm 2026 là 4,76 %. Hãy lấy đó làm giá trị sát với thực tế.
Điều gì sẽ xảy ra với kỳ cố định năm năm
Khoản trả góp: 16.932 CZK → 21.919 CZK, tức là nhiều hơn 4.988 CZK mỗi tháng.
Tiền lãi trong năm năm kể từ khi lãi suất được ấn định lại: 770.981 CZK thay vì 314.120 CZK mà người có kỳ cố định vẫn tiếp tục sẽ phải trả.
Chênh lệch riêng phần tiền lãi: 456.861 CZK.
Vì sao tôi tính tiền lãi, chứ không tính chênh lệch khoản trả góp
Đây là chỗ mà những bài viết tương tự thường phóng đại, phần lớn là vô tình.
Chênh lệch khoản trả góp trong năm năm là 299.268 CZK. Con số này nhỏ hơn 457 nghìn kia, nên có thể tưởng rằng tôi đã chọn con số lớn hơn. Thực ra là ngược lại: chênh lệch khoản trả góp là con số sai cho mục đích này, dù nó thấp hơn.
Khoản trả góp gồm tiền lãi và tiền gốc. Tiền gốc không phải là khoản tiết kiệm — đó là số tiền người ta đã vay và đằng nào cũng phải trả lại. Hơn nữa, với lãi suất thấp hơn, tiền gốc được trả bớt nhanh hơn, nên sau năm năm số nợ còn lại ít hơn. Chỉ có thể tiết kiệm ở phần trả cho ngân hàng để được vay tiền. Tức là ở tiền lãi.
457 nghìn đó thực sự đi về đâu
299.268 CZK là tiền mặt mà mỗi tháng người đó có thêm trong tài khoản và có thể sử dụng tùy ý.
157.593 CZK là phần tiền gốc được trả bớt nhanh hơn — giá trị nằm trong bất động sản, không phải tiền trong ví. Đó là tài sản của người đó, nhưng không thể đem tiêu hay đầu tư.
Tôi viết ra điều này vì câu “tôi đã giúp bạn tiết kiệm 457 nghìn” nghe đơn giản hơn thực tế. Thực tế vẫn tốt, chỉ là không đơn giản một chiều như vậy.
Điều này không có nghĩa là gì
Điều này không có nghĩa là kỳ cố định dài hơn lúc nào cũng tốt hơn. Khi lãi suất ở mức cao, mọi chuyện hoàn toàn ngược lại — kỳ cố định dài sẽ khóa bạn vào một con số đắt đỏ, và việc trả nợ trước hạn giữa kỳ cố định có thể tốn kém.
Chỉ có một điều rút ra được, và theo tôi đó là câu hữu ích nhất về vay mua nhà: độ dài kỳ cố định là quyết định về việc bạn sẽ phải đối mặt với thị trường thường xuyên đến mức nào. Không phải là dự đoán thị trường sẽ đi về đâu. Ai cố định ba năm thì trong ba mươi năm phải đánh cược với thị trường mười lần. Ai cố định mười năm thì chỉ ba lần.
Vì sao tôi không trông chờ lãi suất hai phần trăm quay lại, tôi đã trình bày chi tiết trong một bài viết riêng, dựa trên những gì Thống đốc Ngân hàng Quốc gia Séc nói.
Khi nào nên bắt đầu xử lý
Phần lớn mọi người chỉ xử lý chuyện này khi nhận được thư của ngân hàng báo mức lãi suất mới. Như vậy là muộn — lúc đó bạn không còn được lựa chọn, chỉ nhận những gì có sẵn.
Tôi làm việc với khách hàng trong khoảng từ 36 đến 12 tháng trước khi kỳ cố định kết thúc. Trong thời gian đó, tôi theo dõi thị trường và chuẩn bị giấy tờ, để có các phương án mà lựa chọn. Năm cuối cùng thì đã rất gấp. Điều kiện cụ thể luôn phụ thuộc vào đánh giá của ngân hàng và các mức chào chỉ có hiệu lực trong thời gian giới hạn — nhưng việc chuẩn bị thì có thể làm từ trước.
Câu hỏi thường gặp
Kỳ cố định lãi suất dài hơn có phải lúc nào cũng tốt hơn không?
Không. Kỳ cố định dài là tốt khi bạn khóa một con số thấp, và là xấu khi bạn khóa một con số cao — khi đó nó giữ bạn ở một mức lãi suất đắt. Điều quyết định là lãi suất đang ở đâu so với lịch sử của nó, chứ không phải dự đoán về tương lai.
Kỳ cố định dài hơn tốn thêm bao nhiêu?
Thường là có tốn thêm — kỳ cố định dài hơn thường đắt hơn kỳ ngắn hơn. Vào tháng 8 năm 2026, lãi suất cho khoản vay đến 80 % LTV (tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản) chênh lệch đại khái như sau: ba năm 5,17 %, năm năm 5,41 %, mười năm 5,93 %. Khoản chênh lệch đó là cái giá của sự chắc chắn, và cần đặt nó lên bàn cân với những gì bạn đang mạo hiểm.
Vì sao khoản tiết kiệm được tính từ tiền lãi, chứ không phải từ khoản trả góp?
Khoản trả góp còn bao gồm cả tiền gốc, tức là số tiền bạn đã vay và đằng nào cũng phải trả lại. Chỉ có thể tiết kiệm ở cái giá phải trả cho việc vay tiền, tức là ở tiền lãi. Ai tính khoản tiết kiệm từ khoản trả góp là đang trộn lẫn tiền của chính mình với chi phí.
Khi nào tôi nên bắt đầu lo việc kết thúc kỳ cố định lãi suất?
Tôi bắt đầu bàn chuyện này với khách hàng từ 36 đến 12 tháng trước khi kỳ cố định kết thúc. Năm cuối cùng đã là sát nút — lúc đó không còn nhiều điều kiện để so sánh, mà phần lớn là chữa cháy.
Kỳ cố định lãi suất của bạn sẽ kết thúc trong ba năm tới?
Hãy nhắn cho tôi, tôi sẽ liên hệ lại. Tôi chỉ cần biết bạn vay mua nhà ở ngân hàng nào, dư nợ còn khoảng bao nhiêu và khi nào kỳ cố định kết thúc. Chúng ta sẽ xem qua các phương án, và nếu không đáng thay đổi gì thì tôi cũng nói thẳng.
Để lại liên hệ +420 725 032 139Ví dụ đại diện theo § 91 Luật tín dụng tiêu dùng (Luật số 257/2016 Sb.)
Các số liệu tương ứng với hợp đồng được mô tả ở trên. Khoản tín dụng tiêu dùng có mục đích dành cho nhà ở, được bảo đảm bằng bất động sản, ký kết nhằm trả hết khoản vay thế chấp hiện có tại một ngân hàng khác. Bên trung gian: Jan Roztočil, mã số doanh nghiệp (IČO) 76037061, đại diện ràng buộc (vázaný zástupce) của Broker Trust, a.s.
Tổng số tiền vay 4.030.000 CZK · lãi suất cho vay cố định 1,99 %/năm có hiệu lực đến ngày 14/10/2030 · RPSN 2,02 % · khoản trả góp đều hằng tháng 16.932 CZK · thời hạn 313 tháng · tổng số tiền người tiêu dùng phải trả 5.190.941,70 CZK.
Khoản vay được bảo đảm bằng quyền thế chấp đối với bất động sản. RPSN và tổng số tiền phải trả chỉ mang tính tham khảo và dựa trên các giả định nêu trong ví dụ mẫu và lịch trả nợ tại ngày ký hợp đồng: giải ngân ngay và toàn bộ, lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian trả nợ, và việc trả nợ đầy đủ, đúng hạn. Lãi suất được thỏa thuận ở mức ưu đãi với điều kiện tiền được chuyển đều đặn vào tài khoản tại chính ngân hàng đó; nếu không đáp ứng điều kiện này, lãi suất và tương ứng là khoản trả góp có thể tăng lên. Số liệu lấy từ một hợp đồng đã được ẩn danh. Đây là một hợp đồng đã ký năm 2020, không phải lời chào bán — điều kiện hiện nay đã khác và luôn phụ thuộc vào đánh giá riêng đối với từng khách hàng.
Nguồn số liệu: các thông số khoản vay lấy từ một hợp đồng tín dụng đã được ẩn danh. Lãi suất bình quân của các khoản vay mua nhà mới dành cho hộ gia đình theo Ngân hàng Quốc gia Séc (tháng 1/2020: 2,38 %; tháng 1/2021: 1,99 %; tháng 7/2026: 4,76 %). Lãi suất theo độ dài kỳ cố định tại thời điểm tháng 8/2026 dựa trên mức chào của các ngân hàng cho khoản vay đến 80 % LTV. Dư nợ, khoản trả góp sau khi ấn định lại lãi suất và tiền lãi được tính theo phương pháp trả góp đều, với lãi suất không đổi trong từng giai đoạn và không có khoản trả nợ bổ sung ngoài lịch; đã đối chiếu với khoản trả góp ghi trong hợp đồng. Mức bình quân của lãi suất chào bán thường cao hơn mức bình quân của lãi suất thực tế được ký kết — nếu dùng mức đó, chênh lệch về tiền lãi còn cao hơn nữa.
Thông tin tiếp thị thương mại (obchodní sdělení). Bài viết mang tính thông tin, không phải là lời chào bán cũng không phải khuyến nghị cá nhân và không chứa dự báo về diễn biến lãi suất trong tương lai. Trường hợp được mô tả chỉ là một hợp đồng cụ thể và không phản ánh kết quả có thể đạt được trong một tình huống khác. Jan Roztočil, mã số doanh nghiệp (IČO) 76037061 · hoạt động với tư cách đại diện của một công ty duy nhất là Broker Trust, a.s. (tiếng Séc: „vázaný zástupce“), không phải môi giới độc lập · chịu sự giám sát của Ngân hàng Quốc gia Séc (ČNB).