Im Jahr 2021 konnte man aus einer Hypothek praktisch jederzeit aussteigen. Man zahlte nur die Gebühren beim Katasteramt und für die Bestellung des Pfandrechts, also ein paar tausend Kronen. Viele Menschen haben sich daran gewöhnt, dass eine Umschuldung etwas ist, das man jederzeit angehen kann, sobald sich ein besseres Angebot ergibt.
Seit dem 1. September 2024 gelten strengere Regeln (Gesetz Nr. 462/2023 Slg., mit dem das tschechische Verbraucherkreditgesetz geändert wurde). Einen Anspruch auf Kostenersatz hatte die Bank auch schon vorher — neu ist, wie er berechnet wird und dass es bei einer Rückzahlung mitten in der Zinsbindung um einen spürbaren Betrag gehen kann.
Der wichtigste Satz des ganzen Artikels
Die neuen Regeln betreffen bei Weitem nicht alle. Sie gelten für Verträge, die ab dem 1. 9. 2024 geschlossen wurden — und für ältere Verträge erst ab dem Zeitpunkt, an dem für sie nach diesem Datum eine neue Zinsbindungsfrist beginnt.
Wenn bei Ihnen also gerade eine Zinsbindung läuft, die vor dem 1. 9. 2024 vereinbart wurde, gilt für Sie bis zu ihrem Ende das alte Regime, in dem die Bank nach Auslegung der Tschechischen Nationalbank nur die tatsächlichen Verwaltungskosten verlangen darf. Das ist ein Betrag in einer ganz anderen Größenordnung als nach der neuen Regelung — und genau deshalb lohnt sich für viele Menschen eine Umschuldung auch mitten in der Zinsbindung, selbst wenn ihnen jemand das Gegenteil erzählt.
Wann die Bank keinen Kostenersatz verlangen darf
Das Gesetz nimmt einige Situationen vom Kostenersatz aus — jede aber unter eigenen Bedingungen, ein Freifahrtschein ist das nicht (§ 117 Abs. 3 des Verbraucherkreditgesetzes).
Ohne weitere Bedingungen gilt die Ausnahme für die Rückzahlung aus einer Versicherung, die zur Absicherung der Kreditrückzahlung bestimmt ist, für die Rückzahlung in einem Zeitraum, in dem kein fester Zinssatz gilt, und — bei einer Umschuldung der meistgenutzte Weg von allen — für die Rückzahlung innerhalb von drei Monaten, nachdem Ihnen die Bank den neuen Zinssatz mitgeteilt hat, der für die nächste Zinsbindungsfrist gelten soll.
An Bedingungen geknüpft ist dann der Rest. Bei der Übertragung einer Immobilie, typischerweise beim Verkauf, und bei der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens der Ehegatten darf die Bank keinen Kostenersatz verlangen, wenn seit Vertragsschluss mindestens 24 Monate vergangen sind und es um die Immobilie geht, mit der der Kredit besichert ist oder die mit ihm finanziert wurde; dasselbe gilt für die Übertragung eines Genossenschaftsanteils. Tod, langfristige Krankheit und Invalidität sind dann eine Ausnahme, wenn sie den Kreditnehmer oder seinen Ehe- oder Lebenspartner betreffen und zu einer erheblichen Minderung der Fähigkeit führen, den Kredit zurückzuzahlen — eine Diagnose oder eine Sterbeurkunde allein genügt nicht, die Bank schaut darauf, wie sich die Lage desjenigen verändert hat, der weiter zurückzahlen soll.
Außerdem gilt: Im Monat vor dem Jahrestag des Vertragsschlusses können Sie bis zu 25 % des Gesamtkreditbetrags — also der Summe, die Sie sich ursprünglich geliehen haben, nicht der verbleibenden Restschuld — ohne Kostenersatz außerordentlich zurückzahlen. Zahlen Sie mehr zurück, darf die Bank Kostenersatz nur für den Teil verlangen, der die 25 % übersteigt. Eine Aufstockung des Kredits gehört nicht zu den Ausnahmen — das wird auf anderem Weg geregelt.
Wie der Kostenersatz eigentlich berechnet wird
Das lesen Sie fast nirgends, dabei ist es der Kern der ganzen Sache. Der Kostenersatz ist kein Betrag, den sich die Bank ausdenkt — er richtet sich nach einem Referenzzinssatz, den die Tschechische Nationalbank veröffentlicht.
Das Gesetz nennt ihn Durchschnitt der Sollzinssätze (§ 117a des Verbraucherkreditgesetzes). Die Tschechische Nationalbank berechnet ihn jeweils für drei aufeinanderfolgende Monate aus den Wohnimmobilienkrediten, die die Banken in diesem Zeitraum tatsächlich abgeschlossen haben, und veröffentlicht ihn seit August 2024. Vereinfacht gesagt: Die Bank vergleicht Ihren Zinssatz damit, zu welchen Zinsen ähnliche Kredite abgeschlossen wurden, und nach der Differenz richtet sich, wie viel sie von Ihnen verlangen darf.
Warum das für Sie eine gute Nachricht ist
Dieser Durchschnitt ist nicht eine einzige Zahl für alle. Die Tschechische Nationalbank gliedert ihn in zwanzig Gruppen — getrennt für zweckgebundene Hypotheken und für Bauspardarlehen, getrennt danach, ob der Kredit durch eine Immobilie besichert ist, und dann noch nach der Länge der Zinsbindung (bis zu einem Jahr, ein bis drei Jahre, drei bis fünf, fünf bis zehn, über zehn Jahre).
Das bedeutet, dass Ihr Zinssatz mit ähnlichen Krediten verglichen wird, nicht mit dem Markt als Ganzem. Und vor allem: Wenn der Referenzzinssatz nicht niedriger ist als Ihrer, gibt es keine Differenz, aus der sich etwas berechnen ließe.
Das heißt aber nicht unbedingt null. Neben der Zinsdifferenz rechnet das Gesetz in den Kostenersatz auch die notwendigen Verwaltungskosten der vorzeitigen Rückzahlung ein (§ 117a Abs. 1 Buchst. a) — sie sind gedeckelt, aber eben nicht null.
In jedem Fall teilt Ihnen die Bank auf Anfrage die voraussichtliche Höhe des Kostenersatzes im Voraus mit, Sie müssen also nicht schätzen. Das Gesetz spricht seit September 2024 von der voraussichtlichen Höhe — der endgültige Betrag wird zum Tag der Rückzahlung berechnet und kann daher von der Schätzung abweichen. Aber jetzt wissen Sie, worauf er beruht, und können beurteilen, ob er für Sie nachvollziehbar ist.
Die Referenzzinssätze veröffentlicht die Tschechische Nationalbank auf ihrer Website im Bereich Verbraucherschutz, unter Verbraucherkredit. Die Gliederung in Gruppen legt die Verordnung Nr. 56/2024 Slg. fest.
Was das in der Praxis bedeutet
- Das Ende der Zinsbindung ist nach wie vor der beste Moment für einen Wechsel. Zum Ende der Zinsbindung und innerhalb von drei Monaten, nachdem Ihnen die Bank den neuen Zinssatz mitgeteilt hat, fällt kein Kostenersatz an. Vorbereiten muss man sich darauf aber im Voraus — das Zeitfenster zum Handeln liegt drei Jahre bis ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung.
- Mitten in einer neuen Zinsbindung wechselt man nicht wegen ein paar Zehnteln. Bei einer Zinsbindung, die nach dem 1. 9. 2024 begonnen hat, wird der Kostenersatz wahrscheinlich höher sein als die Ersparnis. Für eine ältere Zinsbindung gilt das aber nicht — siehe oben.
- Die Länge der Zinsbindung zählt mehr als früher. Wer damit rechnet, die Hypothek in ein paar Jahren abzuzahlen oder deutlich zu verringern, sollte das schon bei der Wahl der Zinsbindung berücksichtigen, nicht erst in dem Moment, in dem er zurückzahlen will.
- Bevor Sie etwas unterschreiben, verlangen Sie von der Bank eine Zahl. Die voraussichtliche Höhe des Kostenersatzes teilt sie Ihnen auf Anfrage im Voraus mit, und anhand des Referenzzinssatzes können Sie sie selbst überprüfen.
Häufige Fragen
Was kostet die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek?
Zum Ende der Zinsbindungsfrist in der Regel nichts — und dasselbe gilt innerhalb von drei Monaten, nachdem Ihnen die Bank den neuen Zinssatz mitgeteilt hat. Mitten in der Zinsbindung kommt es darauf an, wann Ihre aktuelle Zinsbindung begonnen hat: Begann sie vor dem 1. 9. 2024, sind Sie im alten Regime, in dem es nur um die Verwaltungskosten geht; ab diesem Datum gilt die neue Regelung mit gedeckeltem Kostenersatz. Das Gesetz kennt noch weitere Ausnahmen, jede aber unter eigenen Bedingungen — beim Verkauf einer Immobilie und bei der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens der Ehegatten müssen seit Vertragsschluss mindestens 24 Monate vergangen sein, bei Tod, langfristiger Krankheit und Invalidität muss dies zu einer erheblichen Minderung der Fähigkeit führen, den Kredit zurückzuzahlen. Die voraussichtliche Höhe des Kostenersatzes teilt Ihnen die Bank auf Anfrage im Voraus mit.
Gelten die neuen Regeln auch für meine ältere Hypothek?
Nur wenn für Sie nach dem 1. 9. 2024 eine neue Zinsbindungsfrist begonnen hat. Bis zum Ende einer Zinsbindung, die vor diesem Datum vereinbart wurde, gilt das alte Regime, in dem die Bank nur die tatsächlichen Verwaltungskosten verlangen darf.
Wie viel kann ich ohne Kostenersatz außerordentlich zurückzahlen?
Im Monat vor dem Jahrestag des Vertragsschlusses bis zu 25 % des Gesamtkreditbetrags — also der Summe, die Sie sich ursprünglich geliehen haben, nicht der verbleibenden Restschuld. Für den Teil, der die 25 % übersteigt, darf die Bank Kostenersatz verlangen.
Wo erfahre ich, was mich die vorzeitige Rückzahlung kosten würde?
Bei Ihrer Bank. Sie teilt Ihnen die voraussichtliche Höhe des Kostenersatzes auf Anfrage im Voraus mit; der endgültige Betrag wird zum Tag der Rückzahlung berechnet und kann daher von der Schätzung abweichen.
Sie sind nicht sicher, was das für Ihre Hypothek bedeutet?
Schreiben Sie mir, ich melde mich. Mir genügt zu wissen, bei welcher Bank Sie Ihre Hypothek haben, wie viel ungefähr noch offen ist und wann Ihre aktuelle Zinsbindung begonnen hat. Ich sage Ihnen auch offen, wenn es sich nicht lohnt, etwas zu ändern.
Kontakt hinterlassen +420 725 032 139Marketingmitteilung (Werbung). Der Text hat informativen Charakter, er ist weder ein Angebot noch eine persönliche Empfehlung und enthält keine Prognose der künftigen Entwicklung. Die konkreten Bedingungen hängen immer von der Beurteilung der jeweiligen Bank ab. Jan Roztočil, IČO (tschechische Identifikationsnummer des Unternehmers) 76037061 · vertraglich gebundener Vermittler, der nur eine Gesellschaft vertritt: Broker Trust, a.s. · unter Aufsicht der Tschechischen Nationalbank.