В 2021 году ипотеку можно было закрыть практически в любой момент. Платить приходилось лишь сборы за кадастр и за оформление залога, то есть несколько тысяч крон. Многие привыкли, что рефинансирование — это то, что можно сделать, как только появится более выгодное предложение.
С 1 сентября 2024 года действуют более строгие правила (закон № 462/2023 Сб., которым был изменён закон о потребительском кредите). Право на возмещение затрат у банка было и раньше — новое в том, как оно рассчитывается, и в том, что при погашении посреди фиксации речь может идти об ощутимой сумме.
Самая важная фраза всей статьи
Новые правила касаются далеко не всех. Они распространяются на договоры, заключённые с 1 сентября 2024 года, — а на более старые договоры только с момента, когда после этой даты у них начнётся новый период фиксации.
Так что если у вас сейчас действует фиксация, согласованная до 1 сентября 2024 года, то до её окончания вы находитесь в старом режиме, в котором банк, согласно разъяснению Чешского национального банка, может требовать только фактические административные расходы. Это сумма совсем другого порядка, чем по новому регулированию, — и именно поэтому многим выгодно рефинансировать ипотеку даже посреди фиксации, даже если кто-то уверяет их в обратном.
Когда банк не вправе требовать возмещения
Для некоторых ситуаций закон делает исключение — но для каждой на своих условиях, это не карт-бланш (§ 117 абз. 3 закона о потребительском кредите).
Без дополнительных условий исключение действует при погашении за счёт страховки, предназначенной для обеспечения погашения кредита, при погашении в период, когда не действует фиксированная ставка, и — что при рефинансировании используется чаще всего — при погашении в течение трёх месяцев после того, как банк сообщит вам новый размер ставки на следующий период фиксации.
На определённых условиях действуют остальные исключения. При переходе права собственности на недвижимость, как правило при её продаже, и при разделе совместно нажитого имущества супругов банк не вправе требовать возмещения, если с момента заключения договора прошло не менее 24 месяцев и речь идёт о той недвижимости, которой обеспечен кредит или которую он финансировал; то же относится к передаче доли в жилищном кооперативе. Смерть, длительная болезнь и инвалидность служат исключением в том случае, если они касаются заёмщика или его супруга либо партнёра и приводят к существенному снижению способности погашать кредит, — одного лишь диагноза или свидетельства о смерти недостаточно: банк смотрит на то, как изменилось положение того, кому предстоит платить дальше.
Кроме того, в течение месяца перед годовщиной заключения договора вы можете досрочно погасить до 25 % от общей суммы кредита — то есть суммы, которую вы изначально взяли в долг, а не оставшейся задолженности, — без возмещения. Если погасите больше, банк может требовать возмещения только с той части, которая превышает 25 %. Увеличение суммы кредита к исключениям не относится — этот вопрос решается другим путём.
Как на самом деле рассчитывается это возмещение
Об этом почти нигде не пишут, хотя именно в этом суть всего вопроса. Возмещение — это не сумма, которую банк придумывает сам, — в его основе лежит референсная ставка, которую публикует Чешский национальный банк.
В законе она называется средним значением заёмных процентных ставок (§ 117a закона о потребительском кредите). ЧНБ рассчитывает его всегда за три месяца подряд по жилищным кредитам, которые банки за этот период фактически выдали, и публикует его с августа 2024 года. Упрощённо: банк сравнивает вашу ставку с тем, под какой процент заключались похожие кредиты, и от разницы зависит, сколько он может с вас потребовать.
Почему для вас это хорошая новость
Это среднее значение — не одно число для всех. ЧНБ делит его на двадцать групп — отдельно для целевых ипотечных кредитов и для кредитов строительно-сберегательных касс, отдельно в зависимости от того, обеспечен ли кредит недвижимостью, и ещё по сроку фиксации (до года, от одного до трёх лет, от трёх до пяти, от пяти до десяти, свыше десяти лет).
Это значит, что ваша ставка сравнивается с похожими кредитами, а не с рынком в целом. И главное: если референсная ставка не ниже вашей, рассчитывать разницу просто не из чего.
Но это не обязательно означает ноль. Помимо процентной разницы закон включает в возмещение и необходимые административные расходы на досрочное погашение (§ 117a абз. 1 буква a) — они ограничены предельной суммой, но не равны нулю.
В любом случае банк по запросу заранее сообщит вам предполагаемый размер возмещения, так что гадать не придётся. Закон с сентября 2024 года говорит именно о предполагаемом размере — окончательная сумма рассчитывается на день погашения, поэтому может отличаться от оценки. Но теперь вы знаете, из чего она складывается, и сможете понять, обоснована ли она.
Референсные ставки ЧНБ публикует на своём сайте в разделе о защите прав потребителей, в части о потребительском кредите. Разделение на группы устанавливает постановление № 56/2024 Сб.
Что это означает на практике
- Окончание фиксации — по-прежнему лучший момент для перемен. По окончании фиксации и в течение трёх месяцев после того, как банк сообщит вам новую ставку, возмещение не платится. Но готовиться к этому нужно заранее — рабочее окно составляет от трёх лет до одного года до окончания фиксации.
- Посреди новой фиксации ради пары десятых процента банк не меняют. При фиксации, начавшейся после 1 сентября 2024 года, возмещение затрат, скорее всего, окажется выше экономии. К более старой фиксации это, однако, не относится — см. выше.
- Срок фиксации важнее, чем раньше. Кто рассчитывает через несколько лет полностью выплатить ипотеку или существенно её уменьшить, должен учесть это уже при выборе фиксации, а не тогда, когда соберётся её гасить.
- Прежде чем что-либо подписывать, требуйте от банка конкретную цифру. Предполагаемый размер возмещения банк по запросу сообщит вам заранее, а проверить его можно по референсной ставке.
Частые вопросы
Сколько стоит досрочное погашение ипотеки?
В конце периода фиксации, как правило, ничего — и то же самое действует в течение трёх месяцев после того, как банк сообщит вам новую ставку. Посреди фиксации всё зависит от того, когда началась ваша текущая фиксация: если до 1 сентября 2024 года, вы в старом режиме, где речь идёт только об административных расходах; с этой даты действует новое регулирование с ограниченным размером возмещения. Закон предусматривает и другие исключения, но каждое на своих условиях — при продаже недвижимости и разделе совместно нажитого имущества требуется, чтобы с заключения договора прошло не менее 24 месяцев, а при смерти, длительной болезни и инвалидности — чтобы они приводили к существенному снижению способности погашать кредит. Предполагаемый размер возмещения банк по запросу сообщит вам заранее.
Распространяются ли новые правила и на мою более старую ипотеку?
Только если после 1 сентября 2024 года у вас начался новый период фиксации. До окончания фиксации, согласованной до этой даты, действует старый режим, в котором банк может требовать только фактические административные расходы.
Сколько я могу погасить досрочно без возмещения?
В течение месяца перед годовщиной заключения договора — до 25 % от общей суммы кредита, то есть суммы, которую вы изначально взяли в долг, а не оставшейся задолженности. С той части, которая превышает 25 %, банк может требовать возмещения.
Где узнать, во сколько мне обойдётся досрочное погашение?
В своём банке. Предполагаемый размер возмещения вам по запросу сообщат заранее; окончательная сумма рассчитывается на день погашения, поэтому может отличаться от оценки.
Не знаете, как это касается вашей ипотеки?
Напишите мне, и я свяжусь с вами. Мне достаточно знать, в каком банке у вас ипотека, сколько примерно осталось выплатить и когда началась ваша текущая фиксация. Я прямо скажу вам и тогда, когда ничего менять не стоит.
Оставить контакт +420 725 032 139Маркетинговое сообщение (реклама). Текст носит информационный характер, не является ни предложением, ни персональной рекомендацией и не содержит прогноза будущего развития. Конкретные условия всегда зависят от оценки конкретного банка. Jan Roztočil, IČO (идентификационный номер лица) 76037061 · связанный представитель одной компании — Broker Trust, a.s. · под надзором Чешского национального банка.