2021 онд ипотекийн зээлээсээ бараг хүссэн үедээ гарч болдог байв. Зөвхөн кадастрын болон барьцааны эрх бүртгүүлэх хураамж төлдөг байсан бөгөөд энэ нь хэдхэн мянган крон л болдог байлаа. Олон хүн илүү сайн санал гарч ирэх бүрд дахин санхүүжүүлж болдог гэдэгт дассан.
2024 оны 9 сарын 1-нээс илүү хатуу дүрэм үйлчилж байна (Хэрэглээний зээлийн тухай хуульд өөрчлөлт оруулсан 462/2023 Sb. тоот хууль). Банк зардлын нөхөн төлбөр авах эрхийг өмнө нь ч эдэлж байсан — шинэ зүйл нь түүнийг хэрхэн тооцох явдал бөгөөд фиксацын дундуур төлж барагдуулахад нэлээд мэдэгдэхүйц дүн гарч болзошгүй.
Энэ нийтлэлийн хамгийн чухал өгүүлбэр
Шинэ дүрэм хүн бүрд хамаарахгүй — хамаарахгүй хүн цөөнгүй. Энэ дүрэм 2024 оны 9 сарын 1-нээс хойш байгуулсан гэрээнд, харин түүнээс өмнөх гэрээнд энэ өдрөөс хойш шинэ фиксацын хугацаа эхэлсэн үеэс л хамаарна.
Тиймээс хэрэв танд 2024 оны 9 сарын 1-нээс өмнө тохиролцсон фиксац яг одоо үргэлжилж байгаа бол та түүнийг дуустал хуучин горимд байна, тэнд Чехийн Үндэсний Банкны тайлбараар банк зөвхөн бодит захиргааны зардлаа шаардаж болно. Энэ нь шинэ зохицуулалтын дагуух дүнтэй харьцуулахад огт өөр эрэмбийн мөнгө — мөн хэн нэгэн эсрэгээр нь хэлж байсан ч олон хүнд фиксацын дундуур ч дахин санхүүжүүлэх нь ашигтай байдгийн шалтгаан энэ юм.
Банк нөхөн төлбөр шаардаж болохгүй тохиолдлууд
Хууль зарим нөхцөл байдлыг нөхөн төлбөрөөс чөлөөлдөг — гэхдээ тус бүрийг өөрийн нөхцөлтэйгээр, энэ нь бүх зүйлд нээлттэй хаалга биш (Хэрэглээний зээлийн тухай хуулийн § 117, 3 дахь хэсэг).
Нэмэлт нөхцөлгүйгээр дараах тохиолдлууд чөлөөлөгдөнө: зээлийн эргэн төлөлтийг баталгаажуулах зориулалттай даатгалаас төлж барагдуулах, тогтмол хүү үйлчлэхгүй байгаа хугацаанд төлж барагдуулах, мөн — дахин санхүүжүүлэхэд хамгийн их ашиглагддаг зам нь энэ — дараагийн фиксацын хугацааны шинэ хүүг банк танд мэдэгдсэнээс хойш гурван сарын дотор төлж барагдуулах.
Үлдсэн нь нөхцөлтэйгээр үйлчилнэ. Үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлэх, ихэвчлэн худалдах үед, мөн гэрлэгчдийн дундын өмчийг хуваах үед гэрээ байгуулснаас хойш дор хаяж 24 сар өнгөрсөн бөгөөд тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь зээлийн барьцаа болсон эсвэл уг зээлээр санхүүжсэн хөрөнгө бол банк нөхөн төлбөр шаардаж болохгүй; хоршооны хувь эзэмшлийг шилжүүлэхэд ч мөн адил. Нас барах, удаан хугацааны өвчин болон хөдөлмөрийн чадвар алдалт нь зээлдэгч эсвэл түүний эхнэр, нөхөр, хамтрагчид тохиолдсон бөгөөд энэ нь зээл төлөх чадварыг мэдэгдэхүйц бууруулсан үед л чөлөөлөгдөх үндэслэл болно — зөвхөн онош эсвэл нас барсны гэрчилгээ хангалтгүй, банк цаашид зээлээ төлөх хүний нөхцөл байдал хэрхэн өөрчлөгдсөнийг хардаг.
Үүнээс гадна гэрээ байгуулсан ойн өдрөөс өмнөх сард та зээлийн нийт хэмжээний 25 % хүртэлх дүнг — өөрөөр хэлбэл үлдэгдлийг биш, анх зээлсэн дүнг үндэслэн — нөхөн төлбөргүйгээр хуваарьт бусаар төлж болно. Үүнээс илүү төлбөл банк зөвхөн 25 %-иас давсан хэсгээс нөхөн төлбөр шаардаж болно. Зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлэх нь чөлөөлөгдөх тохиолдолд ордоггүй — үүнийг өөр замаар шийддэг.
Нөхөн төлбөрийг яг яаж тооцдог вэ
Үүнийг та бараг хаанаас ч уншихгүй, гэтэл энэ бол бүх асуудлын гол цөм. Нөхөн төлбөр бол банкны дураараа зохиосон дүн биш — энэ нь Чехийн Үндэсний Банкны нийтэлдэг жишиг хүүнд үндэслэдэг.
Хуульд үүнийг зээлийн хүүгийн дундаж гэж нэрлэдэг (Хэрэглээний зээлийн тухай хуулийн § 117a). Чехийн Үндэсний Банк үүнийг тухайн хугацаанд банкуудын бодитоор байгуулсан орон сууцны зээлүүдээс тухай бүр дараалсан гурван сараар тооцож, 2024 оны 8 сараас нийтэлж байна. Энгийнээр хэлбэл: банк таны хүүг ижил төстэй зээлүүд ямар хүүгээр байгуулагдаж байсантай харьцуулдаг бөгөөд танаас хэр их мөнгө шаардаж болох нь тэр зөрүүнээс хамаардаг.
Энэ яагаад танд сайн мэдээ вэ
Тэр дундаж бол бүх хүнд нэг ижил тоо биш. Чехийн Үндэсний Банк үүнийг хорин бүлэгт хуваадаг — зориулалттай ипотекийн зээл болон орон сууцны хуримтлалын зээлийг тус тусад нь, зээл үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан эсэхээр нь тусад нь, мөн түүнчлэн фиксацын уртаар нь (нэг жил хүртэл, нэгээс гурван жил, гурваас таван жил, таваас арван жил, арван жилээс дээш).
Энэ нь таны хүүг бүх зах зээлтэй биш, харин ижил төстэй зээлүүдтэй харьцуулдаг гэсэн үг. Хамгийн гол нь: жишиг хүү таны хүүнээс доогуур биш бол зөрүү тооцох зүйл байхгүй.
Гэхдээ энэ нь заавал тэг гэсэн үг биш. Хүүгийн зөрүүнээс гадна хууль хугацаанаас өмнө төлж барагдуулахтай холбоотой зайлшгүй захиргааны зардлыг ч нөхөн төлбөрт тооцдог (§ 117a, 1 дэх хэсгийн „a" заалт) — эдгээр нь дээд хязгаартай ч тэг биш.
Ямар ч байсан банк таны хүсэлтээр нөхөн төлбөрийн урьдчилсан дүнг эртнээс мэдэгдэнэ, тиймээс таамаглах шаардлагагүй. 2024 оны 9 сараас хууль урьдчилсан дүнгийн тухай ярьдаг — эцсийн дүнг төлж барагдуулсан өдрөөр тооцдог тул урьдчилсан дүнгээс зөрж болно. Харин одоо та энэ нь юунд үндэслэдгийг мэдэж байгаа тул танд утга учиртай эсэхийг нь өөрөө ялгаж чадна.
Жишиг хүүг Чехийн Үндэсний Банк өөрийн вэбсайтын хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах хэсэгт, хэрэглээний зээлийн дэд хэсэгт нийтэлдэг. Бүлгүүдэд хуваах ангиллыг 56/2024 Sb. тоот журмаар тогтоосон.
Энэ нь бодит амьдрал дээр юу гэсэн үг вэ
- Фиксацын төгсгөл бол өөрчлөлт хийх хамгийн тохиромжтой үе хэвээр байна. Фиксацын төгсгөлд болон банк танд шинэ хүүг мэдэгдсэнээс хойш гурван сарын дотор нөхөн төлбөр төлөхгүй. Гэхдээ үүнд урьдаас бэлдэх хэрэгтэй — ажиллах цонх нь фиксац дуусахаас гурван жилээс нэг жилийн өмнөх үе юм.
- Шинэ фиксацын дундуур хэдхэн аравны нэгээр бага хүүгийн төлөө шилждэггүй. 2024 оны 9 сарын 1-нээс хойш эхэлсэн фиксацад зардлын нөхөн төлбөр хэмнэлтээс өндөр байх магадлалтай. Харин хуучин фиксацад энэ хамаарахгүй — дээрхийг үзнэ үү.
- Фиксацын урт өмнөхөөсөө илүү чухал болсон. Ипотекийн зээлээ хэдэн жилийн дараа бүрэн төлж дуусгах эсвэл мэдэгдэхүйц бууруулахаар төлөвлөж буй хүн үүнийг төлөх гэж байгаа үедээ биш, харин фиксацаа сонгохдоо л харгалзан үзэх ёстой.
- Ямар нэг зүйлд гарын үсэг зурахаасаа өмнө банкнаас тодорхой тоо шаардаарай. Нөхөн төлбөрийн урьдчилсан дүнг банк таны хүсэлтээр эртнээс мэдэгдэх бөгөөд та үүнийг жишиг хүүгээр шалгаж болно.
Түгээмэл асуултууд
Ипотекийн зээлийг хугацаанаас нь өмнө төлж барагдуулах ямар үнэтэй вэ?
Фиксацын хугацааны төгсгөлд ихэвчлэн юу ч төлөхгүй — банк танд шинэ хүүг мэдэгдсэнээс хойш гурван сарын дотор ч мөн адил. Фиксацын дундуур бол таны одоогийн фиксац хэзээ эхэлснээс шалтгаална: 2024 оны 9 сарын 1-нээс өмнө эхэлсэн бол та хуучин горимд байгаа бөгөөд зөвхөн захиргааны зардал гарна; энэ өдрөөс хойш бол дээд хязгаартай нөхөн төлбөр бүхий шинэ зохицуулалт үйлчилнэ. Хуульд өөр чөлөөлөгдөх тохиолдлууд ч бий, гэхдээ тус бүр өөрийн нөхцөлтэй — үл хөдлөх хөрөнгө худалдах болон дундын өмчийг хуваах үед гэрээ байгуулснаас хойш дор хаяж 24 сар өнгөрсөн байх, нас барах, удаан хугацааны өвчин, хөдөлмөрийн чадвар алдалтын үед энэ нь зээл төлөх чадварыг мэдэгдэхүйц бууруулсан байх шаардлагатай. Нөхөн төлбөрийн урьдчилсан дүнг банк таны хүсэлтээр эртнээс мэдэгдэнэ.
Шинэ дүрэм миний хуучин ипотекийн зээлд ч хамаарах уу?
Зөвхөн 2024 оны 9 сарын 1-нээс хойш танд шинэ фиксацын хугацаа эхэлсэн бол. Энэ өдрөөс өмнө тохиролцсон фиксац дуустал хуучин горим үйлчлэх бөгөөд банк зөвхөн бодит захиргааны зардлаа шаардаж болно.
Нөхөн төлбөргүйгээр хэр их дүнг хуваарьт бусаар төлж болох вэ?
Гэрээ байгуулсан ойн өдрөөс өмнөх сард зээлийн нийт хэмжээний 25 % хүртэл — өөрөөр хэлбэл үлдэгдлийг биш, анх зээлсэн дүнг үндэслэн. 25 %-иас давсан хэсгээс банк нөхөн төлбөр шаардаж болно.
Хугацаанаас нь өмнө төлж барагдуулах нь надад ямар үнэтэй тусахыг хаанаас мэдэх вэ?
Өөрийн банкнаас. Нөхөн төлбөрийн урьдчилсан дүнг банк таны хүсэлтээр эртнээс мэдэгдэнэ; эцсийн дүнг төлж барагдуулсан өдрөөр тооцдог тул урьдчилсан дүнгээс зөрж болно.
Энэ нь таны ипотекийн зээлд хэрхэн хамаарахыг мэдэхгүй байна уу?
Надад бичээрэй, би эргэж холбогдоно. Ипотекийн зээлээ аль банкинд авсан, ойролцоогоор хэр их үлдсэн, одоогийн фиксац тань хэзээ эхэлснийг мэдэхэд л хангалттай. Юу ч өөрчлөх нь ашиггүй байвал би түүнийг ч шууд хэлнэ.
Хаягаа үлдээх +420 725 032 139Маркетингийн зорилготой мэдээлэл (сурталчилгаа). Энэ текст нь зөвхөн мэдээллийн шинжтэй бөгөөд санал ч биш, хувь хүнд өгсөн зөвлөмж ч биш, ирээдүйн хандлагын талаарх таамаглал агуулаагүй. Тодорхой нөхцөл нь тухайн банкны үнэлгээнээс үргэлж хамаарна. Jan Roztočil, IČO 76037061 · Broker Trust, a.s. компанийн хараат төлөөлөгч (зөвхөн энэ нэг компанийг төлөөлдөг) · Чехийн Үндэсний Банкны хяналтад.