En 2021 se podía dejar una hipoteca prácticamente en cualquier momento. Solo se pagaban las tasas del catastro y de la constitución de la garantía hipotecaria, es decir, unos miles de coronas. Mucha gente se acostumbró a que refinanciar era algo que se podía hacer en cuanto apareciera una oferta mejor.
Desde el 1 de septiembre de 2024 rigen normas más estrictas (Ley n.º 462/2023 Sb., que modificó la Ley de crédito al consumo). El banco ya tenía antes derecho a una compensación de costes — lo nuevo es cómo se calcula y que, si amortiza a mitad del periodo de tipo fijo, puede tratarse de una cantidad considerable.
La frase más importante de todo el artículo
Las nuevas normas no afectan ni mucho menos a todo el mundo. Se aplican a los contratos firmados desde el 1 de septiembre de 2024 — y a los contratos anteriores, solo a partir del momento en que, después de esa fecha, empieza un nuevo periodo de tipo fijo.
Así que, si ahora mismo tiene en curso un tipo fijo pactado antes del 1 de septiembre de 2024, hasta que termine sigue en el régimen anterior, en el que, según la interpretación del Banco Nacional Checo, el banco solo puede exigir los costes administrativos reales. Es una cantidad de un orden completamente distinto a la que resulta con la nueva regulación — y es la razón por la que a mucha gente le compensa refinanciar incluso a mitad del periodo de tipo fijo, aunque alguien le diga lo contrario.
Cuándo el banco no puede exigir la compensación
La ley excluye algunas situaciones de la compensación — pero cada una con sus propias condiciones; no es una carta blanca (§ 117, apartado 3, de la Ley de crédito al consumo).
Sin más condiciones, la excepción se aplica a la amortización con cargo a un seguro destinado a garantizar el pago del préstamo, a la amortización en un periodo en el que no rige un tipo fijo y — la vía más utilizada de todas al refinanciar — a la amortización en un plazo de tres meses desde que el banco le comunique el nuevo tipo de interés para el siguiente periodo de tipo fijo.
Con condiciones se aplica el resto. En la transmisión del inmueble, típicamente por venta, y en la liquidación del patrimonio común de los cónyuges, el banco no puede exigir la compensación si desde la firma del contrato han pasado al menos 24 meses y se trata del inmueble que garantiza el préstamo o que este financió; lo mismo vale para la transmisión de una participación en una cooperativa de vivienda. El fallecimiento, la enfermedad de larga duración y la invalidez son una excepción cuando afectan al deudor o a su cónyuge o pareja y si ello reduce de forma significativa la capacidad de pago — no basta con el diagnóstico o el certificado de defunción por sí solos; el banco mira cómo ha cambiado la situación de quien tiene que seguir pagando.
Y además, en el mes anterior al aniversario de la firma del contrato puede amortizar de forma extraordinaria hasta el 25 % del importe total del préstamo — es decir, de la cantidad que pidió prestada en su día, no del saldo pendiente — sin compensación. Si amortiza más, el banco solo puede exigir la compensación sobre lo que supere ese 25 %. La ampliación del préstamo no figura entre las excepciones — eso se resuelve por otra vía.
Cómo se calcula realmente esa compensación
Esto no lo leerá casi en ningún sitio, y sin embargo es el fondo de todo el asunto. La compensación no es una cantidad que el banco se invente — se basa en un tipo de referencia que publica el Banco Nacional Checo.
La ley lo llama media de los tipos de interés deudores (§ 117a de la Ley de crédito al consumo). El Banco Nacional Checo la calcula siempre para tres meses consecutivos a partir de los préstamos para vivienda que los bancos firmaron realmente en ese periodo, y la publica desde agosto de 2024. Simplificando: el banco compara su tipo con el tipo al que se firmaban préstamos similares, y de la diferencia depende cuánto le puede pedir.
Por qué es una buena noticia para usted
Esa media no es una única cifra para todos. El Banco Nacional Checo la divide en veinte grupos — por separado para las hipotecas con finalidad determinada y para los préstamos de ahorro para la vivienda, por separado según si el préstamo está garantizado con un inmueble, y además según la duración del tipo fijo (hasta un año, de uno a tres años, de tres a cinco, de cinco a diez y más de diez años).
Eso significa que su tipo se compara con préstamos similares, no con el mercado en su conjunto. Y sobre todo: si el tipo de referencia no es más bajo que el suyo, no hay ninguna diferencia que calcular.
Pero eso no significa necesariamente cero. Además de la diferencia de intereses, la ley incluye en la compensación también los costes administrativos necesarios de la amortización anticipada (§ 117a, apartado 1, letra a) — tienen un tope, pero no son cero.
En cualquier caso, el banco, si se lo pide, le comunica de antemano el importe previsto de la compensación, así que no hace falta adivinarlo. Desde septiembre de 2024 la ley habla de un importe previsto — la cantidad final se calcula a la fecha de la amortización, por lo que puede diferir de la estimación. Pero ahora ya sabe de dónde sale y podrá ver si le parece razonable.
Los tipos de referencia los publica el Banco Nacional Checo en su web, en la sección de protección del consumidor, en el apartado de crédito al consumo. La división en grupos la establece el Decreto n.º 56/2024 Sb.
Qué significa esto en la práctica
- El fin del tipo fijo sigue siendo el mejor momento para cambiar. Al final del tipo fijo y en un plazo de tres meses desde que el banco le comunique el nuevo tipo, no se paga compensación. Pero hay que prepararse con antelación — la ventana para actuar va de tres años a un año antes de que termine el tipo fijo.
- A mitad de un nuevo tipo fijo no se cambia de banco por unas pocas décimas. En un tipo fijo que empezó después del 1 de septiembre de 2024, la compensación de costes probablemente será mayor que el ahorro. Pero en un tipo fijo anterior no es así — véase más arriba.
- La duración del tipo fijo importa más que antes. Quien cuente con terminar de pagar la hipoteca en unos años o reducirla de forma considerable debería tenerlo en cuenta ya al elegir el tipo fijo, y no cuando quiera amortizar.
- Antes de firmar nada, pida al banco una cifra. Si se lo pide, le comunicará de antemano el importe previsto de la compensación, y usted puede comprobarlo con el tipo de referencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta amortizar anticipadamente una hipoteca?
Al final del periodo de tipo fijo, por lo general nada — y lo mismo vale en un plazo de tres meses desde que el banco le comunique el nuevo tipo. A mitad del tipo fijo depende de cuándo empezó su tipo fijo actual: si fue antes del 1 de septiembre de 2024, está en el régimen anterior, en el que solo se trata de los costes administrativos; desde esa fecha se aplica la nueva regulación, con una compensación limitada por un tope. La ley prevé también otras excepciones, pero cada una con sus propias condiciones — en la venta del inmueble y en la liquidación del patrimonio común se exigen al menos 24 meses desde la firma del contrato; en el fallecimiento, la enfermedad de larga duración y la invalidez, que reduzcan de forma significativa la capacidad de pago. El importe previsto de la compensación se lo comunica el banco de antemano si se lo pide.
¿Afectan las nuevas normas también a mi hipoteca antigua?
Solo si después del 1 de septiembre de 2024 empezó un nuevo periodo de tipo fijo. Hasta el final de un tipo fijo pactado antes de esa fecha rige el régimen anterior, en el que el banco solo puede exigir los costes administrativos reales.
¿Cuánto puedo amortizar de forma extraordinaria sin compensación?
En el mes anterior al aniversario de la firma del contrato, hasta el 25 % del importe total del préstamo — es decir, de la cantidad que pidió prestada en su día, no del saldo pendiente. Sobre lo que supere ese 25 %, el banco puede exigir la compensación.
¿Dónde puedo saber cuánto me costaría la amortización anticipada?
En su banco. Si se lo pide, le comunicará de antemano el importe previsto de la compensación; la cantidad final se calcula a la fecha de la amortización, por lo que puede diferir de la estimación.
¿No sabe cómo afecta esto a su hipoteca?
Escríbame y le contesto. Me basta con saber en qué banco tiene la hipoteca, cuánto le queda aproximadamente por pagar y cuándo empezó su tipo fijo actual. Y si no le compensa cambiar nada, también se lo diré sin rodeos.
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