V roce 2021 šlo od hypotéky odejít prakticky kdykoli. Platily se jen poplatky za katastr a za zřízení zástavního práva, tedy tisíce korun. Řada lidí si zvykla, že refinancování je věc, kterou lze udělat, kdykoli se objeví lepší nabídka.
Od 1. září 2024 platí přísnější pravidla (zákon č. 462/2023 Sb., kterým se změnil zákon o spotřebitelském úvěru). Právo na náhradu nákladů měla banka i předtím — novinkou je, jak se počítá, a že u splacení uprostřed fixace může jít o citelnou částku.
Nejdůležitější věta celého článku
Nová pravidla se netýkají zdaleka všech. Dopadají na smlouvy uzavřené od 1. 9. 2024 — a na starší smlouvy až od okamžiku, kdy jim po tomto datu začne nové fixační období.
Pokud vám tedy právě běží fixace sjednaná před 1. 9. 2024, jste až do jejího konce ve starém režimu, kde banka podle výkladu České národní banky může požadovat jen skutečné administrativní náklady. To je řádově jiná částka než podle nové úpravy — a je to důvod, proč se u řady lidí vyplatí refinancovat i uprostřed fixace, i když jim někdo tvrdí opak.
Kdy banka náhradu chtít nesmí
Zákon některé situace z náhrady vyjímá — každou ale za svých podmínek, volný pas to není (§ 117 odst. 3 zákona o spotřebitelském úvěru).
Bez dalších podmínek platí výjimka pro splacení z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru, pro splacení v období, kdy neběží pevná sazba, a — což je při refinancování nejpoužívanější cesta ze všech — pro splacení do tří měsíců poté, co vám banka sdělí novou výši sazby na další fixační období.
Za podmínek pak platí zbytek. Při převodu nemovitosti, typicky prodeji, a při vypořádání společného jmění manželů banka náhradu požadovat nesmí, pokud od uzavření smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a jde o tu nemovitost, kterou je úvěr zajištěn nebo kterou financoval; totéž platí pro převod družstevního podílu. Úmrtí, dlouhodobá nemoc a invalidita jsou výjimkou tehdy, jde-li o dlužníka nebo jeho manžela či partnera a vede-li to k výraznému snížení schopnosti splácet — samotná diagnóza nebo úmrtní list nestačí, banka se dívá na to, jak se změnila situace toho, kdo má dál splácet.
A mimo to platí, že v měsíci před výročím uzavření smlouvy můžete mimořádně splatit až 25 % celkové výše úvěru — tedy částky, kterou jste si původně půjčili, ne zbývajícího zůstatku — bez náhrady. Když splatíte víc, náhradu může banka chtít jen z toho, co 25 % přesahuje. Navýšení úvěru mezi výjimky nepatří — to se řeší jinou cestou.
Jak se ta náhrada vlastně počítá
Toto se skoro nikde nedočtete, přitom je to podstata celé věci. Náhrada není částka, kterou si banka vymyslí — vychází z referenční sazby, kterou zveřejňuje Česká národní banka.
Zákon jí říká průměr zápůjčních úrokových sazeb (§ 117a zákona o spotřebitelském úvěru). ČNB ho počítá vždy za tři po sobě jdoucí měsíce z úvěrů na bydlení, které banky v té době skutečně sjednaly, a zveřejňuje ho od srpna 2024. Zjednodušeně: banka porovná vaši sazbu s tím, za kolik se podobné úvěry sjednávaly, a od rozdílu se odvíjí, kolik po vás může chtít.
Proč je to pro vás dobrá zpráva
Ten průměr není jedno číslo pro všechny. ČNB ho člení do dvaceti skupin — zvlášť pro účelové hypotéky a pro úvěry ze stavebního spoření, zvlášť podle toho, jestli je úvěr zajištěný nemovitostí, a pak ještě podle délky fixace (do roka, jeden až tři roky, tři až pět, pět až deset, nad deset let).
Znamená to, že se vaše sazba porovnává s podobnými úvěry, ne s trhem jako celkem. A hlavně: když referenční sazba není nižší než vaše, není z čeho rozdíl počítat.
Neznamená to ale nutně nulu. Vedle úrokového rozdílu zákon do náhrady počítá i nezbytné administrativní náklady na předčasné splacení (§ 117a odst. 1 písm. a) — ty jsou zastropované, ale nejsou nic.
Banka vám každopádně na vyžádání sdělí předpokládanou výši náhrady předem, takže se to nemusí odhadovat. Zákon od září 2024 mluví o výši předpokládané — konečná částka se počítá ke dni splacení, takže se od odhadu může lišit. Ale teď už víte, z čeho vychází, a poznáte, jestli vám dává smysl.
Referenční sazby zveřejňuje ČNB na svém webu v sekci ochrany spotřebitele, u spotřebitelského úvěru. Členění do skupin určuje vyhláška č. 56/2024 Sb.
Co to znamená v praxi
- Konec fixace je pořád nejlepší chvíle na změnu. Na konci fixace a do tří měsíců poté, co vám banka sdělí novou sazbu, se náhrada neplatí. Připravit se na to je ale potřeba dopředu — pracovní okno je tři roky až rok před koncem fixace.
- Uprostřed nové fixace se kvůli pár desetinám nepřechází. U fixace, která začala po 1. 9. 2024, náhrada nákladů bude pravděpodobně vyšší než úspora. U starší fixace to ale neplatí — viz výše.
- Na délce fixace záleží víc než dřív. Kdo počítá s tím, že hypotéku za pár let doplatí nebo výrazně sníží, má to zohlednit už při volbě fixace, ne až ve chvíli, kdy chce splácet.
- Než cokoli podepíšete, chtějte od banky číslo. Předpokládanou výši náhrady vám na vyžádání sdělí předem a z referenční sazby si ji můžete ověřit.
Časté otázky
Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?
Ke konci fixačního období zpravidla nic — a totéž platí do tří měsíců poté, co vám banka sdělí novou sazbu. Uprostřed fixace záleží na tom, kdy vám současná fixace začala: před 1. 9. 2024 jste ve starém režimu, kde jde jen o administrativní náklady; od tohoto data platí nová úprava se zastropovanou náhradou. Zákon zná i další výjimky, každou ale za svých podmínek — u prodeje nemovitosti a vypořádání společného jmění se vyžaduje aspoň 24 měsíců od uzavření smlouvy, u úmrtí, dlouhodobé nemoci a invalidity to, že vedou k výraznému snížení schopnosti splácet. Předpokládanou výši náhrady vám banka na vyžádání sdělí předem.
Týkají se nová pravidla i mé starší hypotéky?
Jen pokud vám po 1. 9. 2024 začalo nové fixační období. Do konce fixace sjednané před tímto datem platí starý režim, kde banka může požadovat jen skutečné administrativní náklady.
Kolik můžu mimořádně splatit bez náhrady?
V měsíci před výročím uzavření smlouvy až 25 % celkové výše úvěru — tedy částky, kterou jste si původně půjčili, ne zbývajícího zůstatku. Z toho, co 25 % přesahuje, může banka náhradu chtít.
Kde zjistím, kolik by mě předčasné splacení stálo?
U své banky. Předpokládanou výši náhrady vám na vyžádání sdělí předem; konečná částka se počítá ke dni splacení, takže se od odhadu může lišit.
Nevíte, jak se to týká vaší hypotéky?
Napište mi a ozvu se. Stačí mi vědět, u které banky hypotéku máte, kolik zhruba zbývá a kdy vám začala současná fixace. Řeknu vám na rovinu i to, když se nevyplatí nic měnit.
Nechat kontakt +420 725 032 139Obchodní sdělení. Text má informační charakter, nejde o nabídku ani o osobní doporučení a neobsahuje předpověď budoucího vývoje. Konkrétní podmínky vždy závisí na posouzení konkrétní banky. Jan Roztočil, IČO 76037061 · vázaný zástupce Broker Trust, a.s. · pod dohledem ČNB.