Trong cuộc trò chuyện trên podcast Insider, Aleš Michl mô tả cách ngân hàng trung ương suy nghĩ hiện nay. Đó không phải một câu nói bị tách khỏi ngữ cảnh — Ngân hàng Quốc gia Séc mô tả đây là cuộc phỏng vấn dài nhất ông từng dành cho báo chí, và ông đã quay lại chủ đề này nhiều lần. Tôi tóm tắt lại những gì rút ra được từ đó cho người đang có hoặc đang cân nhắc một khoản vay mua nhà.
Thay đổi triết lý, không phải biện pháp tạm thời
Michl mô tả rằng suốt hơn mười lăm năm, lãi suất ở Séc nằm dưới mức lạm phát. Tiền gửi trong ngân hàng trên thực tế mất dần sức mua, điều này khuyến khích việc vay nợ. Theo lời ông, trong nhiệm kỳ của mình ông đã đảo ngược điều đó: lãi suất cần nằm trên mức lạm phát, để tiết kiệm mới có lợi chứ không phải đi vay.
Và đây mới là điểm cốt lõi — ông không nói về chuyện này như một phản ứng tạm thời với đợt lạm phát năm 2022 và 2023, mà như một thay đổi trong cách tiếp cận của ngân hàng trung ương. Ông diễn đạt như sau:
Chúng tôi đã thay đổi hoàn toàn triết lý, chúng tôi muốn lãi suất cao hơn trước đây, và muốn kiềm chế lạm phát theo cách đó về lâu dài.
Điều đó ảnh hưởng thế nào tới lãi suất vay mua nhà
Lãi suất của Ngân hàng Quốc gia Séc là yếu tố quan trọng đối với các khoản vay mua nhà, nhưng giá của khoản vay không chỉ do lãi suất cơ bản đó quyết định. Khi ấn định lãi suất vay mua nhà, các ngân hàng còn tính đến lãi suất thị trường dài hạn, chi phí huy động vốn của chính họ, rủi ro và các điều kiện kinh doanh. Bản thân lãi suất thị trường dài hạn lại phản ánh nhiều yếu tố, trong đó có diễn biến lãi suất được kỳ vọng trong suốt cả kỳ hạn tương ứng, chứ không chỉ mức mà lãi suất được cho là sẽ dừng lại.
Vì vậy, bạn không thể tính ra lãi suất khoản vay mua nhà chỉ từ mục tiêu lạm phát. Thống đốc cho thấy rõ rằng trong nhiệm kỳ của mình, ông không trông đợi lãi suất thấp quay lại. Vì thế, cá nhân tôi sẽ không đưa ra quyết định về khoản vay mua nhà chỉ dựa trên hy vọng rằng lãi suất sẽ sớm giảm.
“Chúng tôi sẽ không lùi bước” — và hãy chuẩn bị cho tăng trưởng chậm hơn
Thống đốc đã đi xa hơn mức thường thấy ở giới lãnh đạo ngân hàng trung ương. Ông nói lãi suất phải cao hơn và giữ như vậy trong thời gian dài hơn, và rằng ngân hàng trung ương sẽ không lùi bước — kể cả khi cái giá phải trả là nền kinh tế tăng trưởng chậm hơn. Theo ông, cái giá đó đáng trả, vì lạm phát thấp được ưu tiên.
Bài giảng ông trình bày về chủ đề này tại MIT có tên “Mãi mãi là diều hâu”. Ông không trông đợi thời kỳ lãi suất thấp quay lại trong nhiệm kỳ của mình — mà nhiệm kỳ đó còn kéo dài thêm một thời gian nữa.
Và điều còn quan trọng hơn: ông không ngại tăng lãi suất
Phần lớn mọi người đọc tin về lãi suất với câu hỏi “khi nào thì giảm”. Nhưng Michl nói rõ rằng ông sẽ không ngại tăng lãi suất — nếu lạm phát lõi (đã loại trừ giá năng lượng) có nguy cơ tăng, hoặc nếu đà tăng của nó mạnh lên, điều mà ngân hàng trung ương theo dõi bằng trung bình trượt ba tháng của các thay đổi so với tháng trước. Và tháng 6 năm 2026, Hội đồng Ngân hàng của Ngân hàng Quốc gia Séc đã làm đúng như vậy — tăng lãi suất lần đầu tiên sau bốn năm.
Vậy nên kịch bản mà nhiều người thầm trông chờ — “chờ thêm một năm rồi lãi suất sẽ xuống” — không có chỗ dựa nào trong những điều Thống đốc nói.
Vậy khách hàng nên làm gì
Không ai biết đáy nằm ở đâu. Tôi cũng không bắt trúng đáy. Tôi không thể hứa với bạn một mức lãi suất — nhưng tôi giúp bạn có được sự chắc chắn về số tiền phải trả trong suốt kỳ cố định lãi suất.
Tôi không hứa với bạn về lãi suất trong tương lai — tôi không biết bói bằng quả cầu pha lê. Điều tôi có thể đưa cho bạn là các phương án, diễn biến trong quá khứ và cách người ta đã có thể xoay xở với lãi suất. Dựa trên đó, bạn sẽ đưa ra quyết định hợp lý nhất với mình tại thời điểm ấy — và bạn sẽ biết vì sao mình quyết định như vậy.
Hệ quả thực tế nằm ở chỗ khác: xử lý kỳ cố định lãi suất không tốt có thể khiến bạn mất hàng trăm nghìn korun. Nếu năm 2020 hoặc 2021 bạn chỉ cố định mức lãi suất thấp trong năm năm, bạn có thể tự tính xem việc không cố định mười năm đã khiến bạn mất bao nhiêu — tôi đã tính điều này trên một hợp đồng thực tế trong một bài viết riêng. Không ai bắt trúng đáy, nhưng với lời khuyên đúng, bạn có thể nhận ra lãi suất đang chuyển động thế nào trong giai đoạn hiện tại. Lãi suất có thể xử lý ngay từ ba năm trước khi kỳ cố định kết thúc — chứ không phải đợi thư của ngân hàng.
Bạn đang cân nhắc vay mua nhà hoặc muốn giải quyết khoản vay hiện tại, nhưng chưa biết nên hành động ngay hay chờ thêm?
Hãy nhắn cho tôi, tôi sẽ liên hệ lại. Chúng ta sẽ xem qua tình huống cụ thể của bạn — bây giờ bạn sẽ phải trả bao nhiêu, chờ thêm thì có nghĩa là gì, và việc này có đáng làm hay không. Nếu chờ là phương án tốt hơn, tôi cũng nói thẳng.
Để lại liên hệ +420 725 032 139Nguồn: Aleš Michl, Thống đốc Ngân hàng Quốc gia Séc, phỏng vấn cho podcast Insider ngày 18/5/2026. Câu trích dẫn lấy từ bản ghi chính thức do ČNB công bố (bằng tiếng Séc). Việc tăng lãi suất tháng 6 dựa trên quyết định của Hội đồng Ngân hàng Ngân hàng Quốc gia Séc ngày 18/6/2026 (lãi suất repo hai tuần 3,75 %, hiệu lực từ 19/6/2026); lần tăng trước đó là tháng 6/2022. Bài viết không đưa ra dự báo về diễn biến lãi suất.
Thông tin tiếp thị thương mại (obchodní sdělení). Bài viết mang tính thông tin, không phải là lời chào bán cũng không phải khuyến nghị cá nhân và không chứa dự báo về diễn biến trong tương lai. Điều kiện cụ thể luôn phụ thuộc vào đánh giá của từng ngân hàng. Jan Roztočil, mã số doanh nghiệp (IČO) 76037061 · hoạt động với tư cách đại diện của một công ty duy nhất là Broker Trust, a.s. (tiếng Séc: „vázaný zástupce“), không phải môi giới độc lập · chịu sự giám sát của Ngân hàng Quốc gia Séc (ČNB).